独家年报最后一篇出炉啦！深圳买房压价压多少合适？历史数据告诉你。

4.1二手房成交样本当期报价变化——调涨比例为近一年最高值

挂牌价格最能反映当前业主的心理变化，下图是我司当期成交样本对应的当期报价调整。从近一年多的数据来看，实际成交的样本中，报价调涨占比呈现上升趋势，12月调涨占比更是达到22.7%，创下监测以来最高值，而报价调跌占比呈现下降趋势，12月报价调低占比是近一年最低值（71.0%）。可见，政策利好下，业主信心不断加强。

4.2二手房议价空间——可议价空间收窄 议价难度增加 

近一年的议价空间都维持在一个相对稳定的点数。2月-7月均保持在7%，8月-12月保持在6%，议价空间有所收窄，与业主信心增强相对应，议价难度也会有所增加。

4.3业主成交周期——成交周期约为4个月 成交速度有所加快

下图中显示的是当月成交样本对应的业主成交周期，从图表中可以看出，12月份的业主成交周期为121天，即接近4个月才能成交。整体来说，2019年四季度成交速度较前三个季度有所加快。若想要将房子卖的更快，就需要更合理定价，减少价格博弈过程，吸引更多购房者上门看房。

4.4目标客户成交周期——全年成交周期约为21天

下图为当月成交样本对应的目标客户成交周期，从图表中可以看出，全年成交最快为4月份，周期约为15天，最慢为2月份，周期约为30天， 全年平均成交周期约为21天。深圳战略地位的提升、豪宅线调整、税收优惠等都对缩短客户决策周期有积极影响。

4.5住宅成交面积结构——90㎡以下是主流 改善型成交上升

从年度成交面积结构看，近五年来，90㎡以下中小户型一直是成交主流，占比在七成左右。其中50-90㎡面积段占比在五成左右，且呈现逐年上升趋势。2019年成交占比提升较为明显还有90-144㎡面积段，受减税利好影响，改善型面积段成交在年末最后两个月有明显爆发。

4.6住宅面积结构：新增放盘VS成交——60-90㎡户型最受欢迎

从不同面积段的比例也可以看出目前市场的侧重点，以12月份供求面积结构来看，90㎡以下的户型新增放盘占比64%，成交占比66%；其中60-90㎡的刚需户型新增放盘占比52%，成交占比47%，刚需户型最受市场欢迎。

4.7按行政区分类户型分布情况——主流户型2-3室

2019年，深圳各行政区域的成交户型，除福田罗湖区外，皆集中在2室和3室，但区域间也存在明显差异：龙岗区2室与3室的成交合计占当区成交总量的71%，是刚需置业的优选之地。福田和罗湖1室的成交占比都超3成，受CBD分布和供应结构影响，1室物业成交活跃；南山户型占比分布是6大行政区中，最接近正态分布的区域。

4.8住宅户型结构：新增放盘VS成交——2-3房流通性更强

从12月份户型成交结构来看，3房成交占比最高，为40%，其次是2房，为27%，两者合计占比为67%。2-3室的户型成交占比均大于或等于新增放盘占比，说明2-3室的流通性较强。

4.9住宅成交单价结构——6万以上成交超三成 高价位持续扩张

从年度成交单价结构看，近五年来，全市成交单价逐步上移，主流单价段由2015年的2-3万，到2016-2017年的3-4万，2018年进入4-5万，2019年6万单价以上的成交占比已上升至超过三成；同时5万以上单价段成交占比由2015年的15.30%提升至2019年的51.65%，呈现高价位占比持续扩张的态势。

4.10住宅单价结构：新增放盘VS成交——单价4-7万占比近6成

从12月份单价结构来看，成交单价在4-5万是较多的，占比23%，其次是5-6万，占比21%，第三是6-7万，占比15%，4-7万合计占比近6成。目前市场上成交单价小于4万的占比达14%，但是这一单价在市场上的新增放盘量占比仅为10%，可选房源较为紧张。

4.11住宅成交总价结构——500万以上成交居首 置业门槛提升

年度成交总价结构变化趋势和单价段类似，呈现低端价位萎缩，中高端价位持续扩张趋势。其中2016-2018年间，总价段上升幅度略小，主流成交总价仍集中在200-300万区间。2019年，减税利好引发改善性需求集中释放，500万以上总价成交一跃居首，占比达26.11%，中低总价成交进一步被压缩，显示置业门槛提升。

4.12住宅总价结构：新增放盘VS成交——400万以下物业最受青睐

从12月份总价结构来看，新增放盘的楼盘400-500万占比19%，其次为1000万以上新增放盘约16%。而成交占比最高的为300-400万的物业，与单价段相似，低总价物业新增放盘占比少于成交。若新增放盘中的低总价物业量持续走低，刚需置业门槛将逐步提高。

4.13深圳市二手住宅套均总价——改善需求推高套均总价至467万

2019 年下半年，深圳二手住宅成交套均总价 467万元/套，环比上涨 6.17%，同比上涨6.54%。2017-2018年在调控政策的影响下，价格整体平稳，套均总价也呈现稳定趋势。2019年下半年，受益于普通住房标准的调整，改善型需求入市增加，对套均总价起一定推高作用。

4.14各区域抵押占比——七成处于抵押状态 原关内低 原新区高

2019年，深圳全市二手住宅成交中，尚处于抵押状态的物业占比为71%，较上年上升3个百分点。其中，福田、罗湖、南山和盐田区原关内四大区域抵押状态物业占比分别为60%、63%、65%和70%，均低于全市水平。另外，光明区、坪山区、龙华区和大鹏新区原四新区的物业抵押占比最大，光明区物业抵押占比高达87%。

4.15各区域付款方式——超九成需贷款 大鹏贷款购房占比最高 

2019年，深圳全市住宅成交中，有91%的客户依靠贷款购房。从区域情况观察，福田区与光明区一次性付款的比例最高，均为13%，贷款购房占比排在前列的区域为大鹏新区、盐田区和龙岗区，贷款购房占比分别为98%、95%、94%。除去坪山区、大鹏新区和光明区由于样本量偏少分类付款方式占比波动较大外，全市各区分类付款方式符合常规置业习惯，即刚需区域贷款多于改善区域。

4.16深圳商品住宅成交排行

4.17深圳二手楼盘成交排行

4.18各区域二手楼盘成交排行

4.19近十年二手房热销楼盘排行

4.20小学学区二手房均价排行

4.21中学学区二手房均价排行

4.22深圳地铁房价图