小伙伴们，由Q房网独家出品的深圳房地产年报第3篇奉上，请列为看官往下看。

市场关键数据

1、2019年深圳土地市场共成交48宗，成交建面674.78万㎡，成交建面上涨9.09%，成交金额为680.92 亿元，同比上涨49.00%。其中住宅地块成交11宗，成交总建面131.17万㎡，同比上涨105.24%，成交金额为390.25亿元，同比上涨296.94%。

2、2019年深圳商品房新增预售套数为85107套，同比上涨27.72%；其中住宅新增预售套数为49351套，同比上涨30.42%；据Q房网数据研究中心监测2019年共计有137个项目获批预售证，住宅占比超六成。

3、2019年深圳新建商品房成交60141套，同比上涨15.76%；其中住宅成交37884套，同比上涨28.87%；住宅成交面积为372.45万㎡，同比上涨27.37%。Q房数据中心监测显示，2019年11月商品住宅成交均价为55800元/㎡，同比上涨3.21%，环比上涨0.20%；2019年全市商品房去化周期为13个月，全市住宅去化周期为9个月。

4、2019年二手房成交84280套，同比上涨15.38%；成交面积709.93万㎡，同比上涨16.48%；其中二手住宅成交77149套，同比上涨19.38%；二手住宅成交面积637.23万㎡，同比上涨20.09%。监测数据显示，2019年二手住宅成交均价57028元/㎡，同比上涨0.76% 。

5、2019年深圳市二手住宅租赁均价80.83元/㎡·月，较2018年上涨4.19%。

土地市场关键数据

1、2019年，深圳土地市场共供应土地57宗，成交48宗，成交建面674.78万㎡，成交建面上涨9.09%，成交金额为680.92 亿元，同比上涨49.00%。

2、2019年住宅地块共计供应13宗，成交11宗，成交总建面131.17万㎡，同比上涨105.24%，成交金额为390.25亿元，同比上涨296.94%。

Q房网观点：

构建房地产长效机制必须要从供应端下手，2019年堪称土地盛宴，其中11宗宅地成交，供应端持续发力，”双限“地块成市场主流。相较于前两年，2019年土地供应可谓全面放量，“6.24”史诗级土拍，5宗地均达最高限价，11月22日，6块宅地集中出让，两次住宅供地合计成交价款高达350亿。

3.1.1 土地供应及成交——供应成交面积双增长 

工业用地成交建面约占六成2019年，深圳土地市场共供应57宗土地，总建面816.16万㎡，同比上涨39.56%，成交48宗土地，成交建面674.78万㎡，成交建面上涨9.09%，成交金额为680.92 亿元，同比上涨49.00%。就土地用途来看，工业用地成交建面约占六成，宅地约占两成。

3.1.2住宅类土地供应及成交——11宗宅地成交 成交金额十年最高

2019年住宅地块共计供应13宗，成交11宗，成交总建面131.17万㎡，同比上涨105.24%，成交金额为390.25亿元，同比上涨296.94%，创下近10年宅地成交金额最高纪录。

3.1.3各区土地成交——宝安量价领先 龙华楼面均价最高

2019年，宝安区土地出让20宗，总建面397.07万㎡，总金额约356.22亿元，三项指标遥遥领先其他区，成为年度深圳土地市场NO.1。就楼面均价来看，龙华以28505元/㎡领跑全市，而罗湖区、福田区、盐田区成交的土地均为新型产业用地，无土地溢价，楼面均价也远低于全市平均水平。

3.1.4宅地成交明细——双限双竞再登场 

预售与新房市场关键数据

1、2019年深圳商品房新增预售套数为85107套，同比上涨27.72%；2、2019年深圳住宅新增预售套数为49351套，同比上涨30.42%；3、2019年有137个项目获批预售证，住宅占比超六成。

4、2019年深圳新建商品房成交60141套，同比上涨15.76%；5、2019年深圳住宅成交37884套，同比上涨28.87%；6、2019年住宅成交面积为372.45万㎡，同比上涨27.37%；7、2019年11月商品住宅成交均价为55800元/㎡，同比上涨3.21%，环比上涨0.20%；8、2019年全市商品房去化周期为13个月，全市住宅去化周期为9个月。

Q房网观点：

2019年预售及新房市场持续好转，在粤港澳大湾区规划纲要发布、先行示范区等多重政策利好下，市场成交较为旺盛，年末房企面临回款压力，促销力度加大，叠加营销刺激，市场积压需求开始释放，年终成交涨势明显，在“房住不炒”基调下，成交均价企稳，全市商品住宅去化周期较为稳定，罗湖面临去化压力较大。

3.2.1商品房预售市场——住宅供应套数同比增加超三成

2019年深圳商品房新批预售总套数85107套，同比上涨27.72%；新上市总面积797.49万㎡，同比上涨18.60%。其中，住宅新批预售总套数49351套，同比上涨30.42%；住宅新上市总面积469.99万㎡，同比上涨24.49%。

3.2.2商品房预售市场——年末爆发供应高峰 宝安龙岗占近八成

开发商年末回款压力增大，11月和12月商品房和住宅新上市面积占全年比重均超过三成。从各区来看，2019年供应主力仍是集中在宝安和龙岗两大刚需旺盛区域，分别占据新上市总量的43.29%和33.20%，合计76.49%的体量，随后是南山区，占16.22%。

3.2.3 2019年预售获批项目详情——获批137个 住宅占比超六成

3.2.4新建商品房成交——政策利好叠加 成交延续增长

2019年，深圳全市新建商品房成交60141套，同比上涨15.76%；成交总面积543.75万㎡，同比上涨17.44%。预售量增加和深圳区域战略地位再度提升是影响成交的重要因素。

3.2.5商品住宅成交——市场面转好 成交保持稳定上涨趋势

2019年，深圳全市新建商品房住宅共成交37884套，同比上涨28.87%；成交总面积372.45万㎡，同比上涨27.37%。在粤港澳大湾区规划纲要发布、先行示范区等多重政策利好下，市场成交较为旺盛，个别楼盘还出现“日光”现象（如绿地新都会开盘30秒售罄），这也是自2016年 “深八条” 后，新房住宅成交量最好的一年。

3.2.6近两年商品住宅成交量价——需求持续释放 成交量翘尾收官

2019年12月，深圳住宅成交4861套，同比上涨44.03%，环比上涨52.10% 。从近两年来看，深圳商品住宅成交均价稳中有升，2019年11月商品住宅成交均价为55800元/㎡，同比上涨3.21%，环比上涨0.20%。

3.2.7各区域住宅成交量——宝安龙岗占比超八成 盐田涨幅最大 

2019年，新房住宅成交中，宝安和龙岗两区成交延续位列全市前两位，两者合计占83.27%，是新房的主战场，第三是南山区，较第二名差了约1.1万套。与2018年相比，除了罗湖区、南山区和龙岗区成交量有所下滑外，盐田区、福田区和宝安区的成交量都有不同程度的上涨，涨幅最大的是盐田。

3.2.8商品住宅占商品房成交比例——住宅成交占比连续两年上升

据Q房网数据研究中心监测，自2010年起深圳商品住宅占商品房成交比例逐年下降，2017年触底，2018年反弹回升，2019年商品住宅占商品房成交占比为62.99%，同比上涨6.41%。

3.2.9商品房去化周期——全市商品房去化周期为13个月

据Q房网数据研究中心监控显示，2019年全市商品房存量为64459套，全市商品房库存的去化周期为13个月，全市商品房去化速度加快。从各个区域的情况来看，除罗湖去化压力较大，周期长达45个月，其他5区的去化周期处于正常水平。

3.2.10住宅去化周期——全市住宅去化周期为9个月

据Q房网数据研究中心监控显示， 2019年全市住宅存量为28392套，以2019年近一年成交数据计算，全市住宅库存的去化周期为9个月，库存压力较小。从各个区域的库存情况来看，除罗湖区去化处于高压状态外，其他各区去化压力都比较小，其中福田区去化压力最小，仅为2个月。

二手房与租赁市场关键数据

1、2019年二手房成交84280套，同比上涨15.38%；

2、2019年二手房成交面积709.93万㎡，同比上涨16.48%；3、2019年二手住宅成交77149套，同比上涨19.38%；4、2019年二手住宅成交面积637.23万㎡，同比上涨20.09%；5、2019年二手住宅成交均价57028元/㎡，同比上涨0.76% ；6、2019年深圳市二手住宅租赁均价80.83元/㎡·月，较2018年上涨4.19%。

Q房网观点：

2019年年初粤港澳大湾区规划出台，成就深圳二手市场小阳春行情；建设社会主义先行示范区规划及普通住房标准调整的减税利好，促进居住需求进一步释放。全年深圳二手市场整体表现温和，稳中向好。销售套数、销售面积同比均现上涨，价格高位坚挺，微幅上扬，量价均达2016年调控紧缩周期以来的峰值。

3.3.1二手房成交量——规划和减税利好叠加 需求释放稳中向好

2019年，深圳全市二手房成交84280套，同比上涨15.38%；成交总面积709.93万㎡，同比上涨16.48%；其中，二手住宅成交77149套，同比上涨19.38%；成交总面积637.23万㎡，同比上涨20.09%。2019年深圳市场在粤港澳大湾区、社会主义先行示范区等一系列规划和年底减税利好影响下，需求释放，成交稳中向好。

3.3.2住宅成交均价——价格高位坚挺 涨幅再收窄

2019年，深圳全市二手住宅成交均价57028元/㎡，同比上涨0.76%。从近十年均价对比看，近三年的上涨动能明显减弱，2019年涨幅更是收窄到不足一个百分点。政策和预期维稳情况下，房价高位坚挺。

3.3.3各区域二手住宅成交量——宝安成交居首 涨幅明显 

2019年，区域二手住宅成交榜中，宝安区取代龙岗区，位列榜首；随后是龙岗、福田两区，再次是南山区、罗湖区和盐田区。与上年相比，2019年各区成交量有不同程度上涨，其中盐田区同比上涨38.50%，宝安区同比上涨35.46%，龙岗区同比上涨20.22%，以上三区涨幅在全市前列。

3.3.4各区域二手住宅成交价——有涨有跌 罗湖领涨盐田领跌

2019年，南山和福田两区分别以8.9万元/㎡、 7.3万元/㎡二手住宅均价继续领跑全市，其他区域皆在全市均价以下。区域年度均价有涨有跌，罗湖上涨6.33%，涨幅居首，南山上涨4.65%，宝安上涨0.37%，龙岗上涨0.15%；福田和盐田分别下跌3.15%和6.34%。

3.3.5深圳市二手住宅租金——价格上涨 幅度趋缓

2019年深圳市二手住宅租赁均价80.83元/㎡·月，较2018年上涨4.19%。从年度租金变化来看，十几年来，深圳年度租金除了2008年出现小幅下跌之外，其余年份租金持续上涨，涨幅平均在10%左右，涨幅高位为2015年的16%，涨幅低位为2017年的0.4%。结合今年的房价走势来看，二手住宅年度均价上涨0.76%，租金涨幅略高于房价涨幅。

3.3.6各区域二手住宅租金——全线上涨 罗湖领涨

2019年各行政区中南山区租金最高，111.96元/㎡·月，其次是罗湖区，111.09元/㎡·月，再次是福田109.19元/㎡·月，以上三大区域租金高于全市平均水平；宝安、盐田区租金分别为63.62元/㎡·月、56.81元/㎡·月；龙岗区租金最低，为49.06元/㎡·月。六大区域租金全线上涨，其中罗湖区涨幅最大，达14.14%。

3.3.7二手住宅租赁单价偏好——近七成在90元/㎡·月以下

2019年全深圳近7成的月租金单价在90元/㎡·月以下，其中福田区、南山区租金单价集中在70-130元/㎡·月；罗湖区更集中分布在70-110元/㎡·月区间；宝安区、龙岗和盐田区集中在40-70元/㎡·月；龙岗租金单价则以70元/㎡·月以下为主，占比超过九成。总体看来，宝安、龙岗和盐田区域90元/㎡·月以下中低端价位物业分布更多，成交比例超过全市平均水平。

3.3.8二手住宅租赁单价偏好——6000元以下中低总价超六成

2019年全深圳65%租赁成交租金总额在6000元以下，其中宝安区、龙岗区、罗湖区和盐田区的物业总额集中在2000-6000元，龙岗和盐田这一租金总额物业占比超过八成。福田区和南山区的物业4000-8000元为主力。8000元以上租金总额成交在龙岗和盐田区极少，占比仅为3%和4%。总体来看，月租金6000元以下是主流，在龙岗和盐田两区，更多租金较低经济实惠的物业。

3.3.9二手住宅租赁面积偏好——90㎡以下中小户型为主

2019年全深圳成交租赁面积以90㎡以下占比超过七成，各行政区域情况与全市情况基本一致。龙岗区、盐田区和宝安区的租赁物业成交中，50-90㎡的集中度最高，均超过5成。福田区和罗湖区50㎡以下成交的租赁物业占比超过3成。同时，罗湖区144㎡以上的租赁物业占比全市最高，达15%，小面积和大面积两端成交分化在全市各行政区中表现较突出。