
独家年报3:深圳去年房子卖的怎么样?为您深度剖析
Q房网
2020-01-20 09:47

小伙伴们,由Q房网独家出品的深圳房地产年报第3篇奉上,请列为看官往下看。


@Q房网


市场关键数据


1、2019年深圳土地市场共成交48宗,成交建面674.78万㎡,成交建面上涨9.09%,成交金额为680.92 亿元,同比上涨49.00%。其中住宅地块成交11宗,成交总建面131.17万㎡,同比上涨105.24%,成交金额为390.25亿元,同比上涨296.94%。


2、2019年深圳商品房新增预售套数为85107套,同比上涨27.72%;其中住宅新增预售套数为49351套,同比上涨30.42%;据Q房网数据研究中心监测2019年共计有137个项目获批预售证,住宅占比超六成。


3、2019年深圳新建商品房成交60141套,同比上涨15.76%;其中住宅成交37884套,同比上涨28.87%;住宅成交面积为372.45万㎡,同比上涨27.37%。Q房数据中心监测显示,2019年11月商品住宅成交均价为55800元/㎡,同比上涨3.21%,环比上涨0.20%;2019年全市商品房去化周期为13个月,全市住宅去化周期为9个月。


4、2019年二手房成交84280套,同比上涨15.38%;成交面积709.93万㎡,同比上涨16.48%;其中二手住宅成交77149套,同比上涨19.38%;二手住宅成交面积637.23万㎡,同比上涨20.09%。监测数据显示,2019年二手住宅成交均价57028元/㎡,同比上涨0.76% 。


5、2019年深圳市二手住宅租赁均价80.83元/㎡·月,较2018年上涨4.19%。


@Q房网


土地市场关键数据


1、2019年,深圳土地市场共供应土地57宗,成交48宗,成交建面674.78万㎡,成交建面上涨9.09%,成交金额为680.92 亿元,同比上涨49.00%。


2、2019年住宅地块共计供应13宗,成交11宗,成交总建面131.17万㎡,同比上涨105.24%,成交金额为390.25亿元,同比上涨296.94%。


Q房网观点:

构建房地产长效机制必须要从供应端下手,2019年堪称土地盛宴,其中11宗宅地成交,供应端持续发力,”双限“地块成市场主流。相较于前两年,2019年土地供应可谓全面放量,“6.24”史诗级土拍,5宗地均达最高限价,11月22日,6块宅地集中出让,两次住宅供地合计成交价款高达350亿。


3.1.1 土地供应及成交——供应成交面积双增长 


工业用地成交建面约占六成2019年,深圳土地市场共供应57宗土地,总建面816.16万㎡,同比上涨39.56%,成交48宗土地,成交建面674.78万㎡,成交建面上涨9.09%,成交金额为680.92 亿元,同比上涨49.00%。就土地用途来看,工业用地成交建面约占六成,宅地约占两成。

@Q房网


3.1.2住宅类土地供应及成交——11宗宅地成交 成交金额十年最高

 

2019年住宅地块共计供应13宗,成交11宗,成交总建面131.17万㎡,同比上涨105.24%,成交金额为390.25亿元,同比上涨296.94%,创下近10年宅地成交金额最高纪录。

@Q房网


3.1.3各区土地成交——宝安量价领先 龙华楼面均价最高


2019年,宝安区土地出让20宗,总建面397.07万㎡,总金额约356.22亿元,三项指标遥遥领先其他区,成为年度深圳土地市场NO.1。就楼面均价来看,龙华以28505元/㎡领跑全市,而罗湖区、福田区、盐田区成交的土地均为新型产业用地,无土地溢价,楼面均价也远低于全市平均水平。

@Q房网


3.1.4宅地成交明细——双限双竞再登场 


预售与新房市场关键数据


1、2019年深圳商品房新增预售套数为85107套,同比上涨27.72%;2、2019年深圳住宅新增预售套数为49351套,同比上涨30.42%;3、2019年有137个项目获批预售证,住宅占比超六成。

4、2019年深圳新建商品房成交60141套,同比上涨15.76%;5、2019年深圳住宅成交37884套,同比上涨28.87%;6、2019年住宅成交面积为372.45万㎡,同比上涨27.37%;7、2019年11月商品住宅成交均价为55800元/㎡,同比上涨3.21%,环比上涨0.20%;8、2019年全市商品房去化周期为13个月,全市住宅去化周期为9个月。


@Q房网

@Q房网

Q房网观点:

2019年预售及新房市场持续好转,在粤港澳大湾区规划纲要发布、先行示范区等多重政策利好下,市场成交较为旺盛,年末房企面临回款压力,促销力度加大,叠加营销刺激,市场积压需求开始释放,年终成交涨势明显,在“房住不炒”基调下,成交均价企稳,全市商品住宅去化周期较为稳定,罗湖面临去化压力较大。


3.2.1商品房预售市场——住宅供应套数同比增加超三成


2019年深圳商品房新批预售总套数85107套,同比上涨27.72%;新上市总面积797.49万㎡,同比上涨18.60%。其中,住宅新批预售总套数49351套,同比上涨30.42%;住宅新上市总面积469.99万㎡,同比上涨24.49%。

@Q房网


3.2.2商品房预售市场——年末爆发供应高峰 宝安龙岗占近八成


开发商年末回款压力增大,11月和12月商品房和住宅新上市面积占全年比重均超过三成。从各区来看,2019年供应主力仍是集中在宝安和龙岗两大刚需旺盛区域,分别占据新上市总量的43.29%和33.20%,合计76.49%的体量,随后是南山区,占16.22%。

@Q房网

3.2.3 2019年预售获批项目详情——获批137个 住宅占比超六成


3.2.4新建商品房成交——政策利好叠加 成交延续增长


2019年,深圳全市新建商品房成交60141套,同比上涨15.76%;成交总面积543.75万㎡,同比上涨17.44%。预售量增加和深圳区域战略地位再度提升是影响成交的重要因素。

@Q房网


3.2.5商品住宅成交——市场面转好 成交保持稳定上涨趋势


2019年,深圳全市新建商品房住宅共成交37884套,同比上涨28.87%;成交总面积372.45万㎡,同比上涨27.37%。在粤港澳大湾区规划纲要发布、先行示范区等多重政策利好下,市场成交较为旺盛,个别楼盘还出现“日光”现象(如绿地新都会开盘30秒售罄),这也是自2016年 “深八条” 后,新房住宅成交量最好的一年。

@Q房网

3.2.6近两年商品住宅成交量价——需求持续释放 成交量翘尾收官


2019年12月,深圳住宅成交4861套,同比上涨44.03%,环比上涨52.10% 。从近两年来看,深圳商品住宅成交均价稳中有升,2019年11月商品住宅成交均价为55800元/㎡,同比上涨3.21%,环比上涨0.20%。

@Q房网

3.2.7各区域住宅成交量——宝安龙岗占比超八成 盐田涨幅最大 


2019年,新房住宅成交中,宝安和龙岗两区成交延续位列全市前两位,两者合计占83.27%,是新房的主战场,第三是南山区,较第二名差了约1.1万套。与2018年相比,除了罗湖区、南山区和龙岗区成交量有所下滑外,盐田区、福田区和宝安区的成交量都有不同程度的上涨,涨幅最大的是盐田。

@Q房网

3.2.8商品住宅占商品房成交比例——住宅成交占比连续两年上升


据Q房网数据研究中心监测,自2010年起深圳商品住宅占商品房成交比例逐年下降,2017年触底,2018年反弹回升,2019年商品住宅占商品房成交占比为62.99%,同比上涨6.41%。

@Q房网


3.2.9商品房去化周期——全市商品房去化周期为13个月


据Q房网数据研究中心监控显示,2019年全市商品房存量为64459套,全市商品房库存的去化周期为13个月,全市商品房去化速度加快。从各个区域的情况来看,除罗湖去化压力较大,周期长达45个月,其他5区的去化周期处于正常水平。

@Q房网

3.2.10住宅去化周期——全市住宅去化周期为9个月


据Q房网数据研究中心监控显示, 2019年全市住宅存量为28392套,以2019年近一年成交数据计算,全市住宅库存的去化周期为9个月,库存压力较小。从各个区域的库存情况来看,除罗湖区去化处于高压状态外,其他各区去化压力都比较小,其中福田区去化压力最小,仅为2个月。

@Q房网

@Q房网


二手房与租赁市场关键数据


1、2019年二手房成交84280套,同比上涨15.38%;


2、2019年二手房成交面积709.93万㎡,同比上涨16.48%;3、2019年二手住宅成交77149套,同比上涨19.38%;4、2019年二手住宅成交面积637.23万㎡,同比上涨20.09%;5、2019年二手住宅成交均价57028元/㎡,同比上涨0.76% ;6、2019年深圳市二手住宅租赁均价80.83元/㎡·月,较2018年上涨4.19%。


Q房网观点:

2019年年初粤港澳大湾区规划出台,成就深圳二手市场小阳春行情;建设社会主义先行示范区规划及普通住房标准调整的减税利好,促进居住需求进一步释放。全年深圳二手市场整体表现温和,稳中向好。销售套数、销售面积同比均现上涨,价格高位坚挺,微幅上扬,量价均达2016年调控紧缩周期以来的峰值。


3.3.1二手房成交量——规划和减税利好叠加 需求释放稳中向好


2019年,深圳全市二手房成交84280套,同比上涨15.38%;成交总面积709.93万㎡,同比上涨16.48%;其中,二手住宅成交77149套,同比上涨19.38%;成交总面积637.23万㎡,同比上涨20.09%。2019年深圳市场在粤港澳大湾区、社会主义先行示范区等一系列规划和年底减税利好影响下,需求释放,成交稳中向好。

@Q房网


3.3.2住宅成交均价——价格高位坚挺 涨幅再收窄

  

2019年,深圳全市二手住宅成交均价57028元/㎡,同比上涨0.76%。从近十年均价对比看,近三年的上涨动能明显减弱,2019年涨幅更是收窄到不足一个百分点。政策和预期维稳情况下,房价高位坚挺。

@Q房网


3.3.3各区域二手住宅成交量——宝安成交居首 涨幅明显 


2019年,区域二手住宅成交榜中,宝安区取代龙岗区,位列榜首;随后是龙岗、福田两区,再次是南山区、罗湖区和盐田区。与上年相比,2019年各区成交量有不同程度上涨,其中盐田区同比上涨38.50%,宝安区同比上涨35.46%,龙岗区同比上涨20.22%,以上三区涨幅在全市前列。

@Q房网


3.3.4各区域二手住宅成交价——有涨有跌 罗湖领涨盐田领跌


2019年,南山和福田两区分别以8.9万元/㎡、 7.3万元/㎡二手住宅均价继续领跑全市,其他区域皆在全市均价以下。区域年度均价有涨有跌,罗湖上涨6.33%,涨幅居首,南山上涨4.65%,宝安上涨0.37%,龙岗上涨0.15%;福田和盐田分别下跌3.15%和6.34%。

@Q房网


3.3.5深圳市二手住宅租金——价格上涨 幅度趋缓


2019年深圳市二手住宅租赁均价80.83元/㎡·月,较2018年上涨4.19%。从年度租金变化来看,十几年来,深圳年度租金除了2008年出现小幅下跌之外,其余年份租金持续上涨,涨幅平均在10%左右,涨幅高位为2015年的16%,涨幅低位为2017年的0.4%。结合今年的房价走势来看,二手住宅年度均价上涨0.76%,租金涨幅略高于房价涨幅。

@Q房网


3.3.6各区域二手住宅租金——全线上涨 罗湖领涨


2019年各行政区中南山区租金最高,111.96元/㎡·月,其次是罗湖区,111.09元/㎡·月,再次是福田109.19元/㎡·月,以上三大区域租金高于全市平均水平;宝安、盐田区租金分别为63.62元/㎡·月、56.81元/㎡·月;龙岗区租金最低,为49.06元/㎡·月。六大区域租金全线上涨,其中罗湖区涨幅最大,达14.14%。


@Q房网


3.3.7二手住宅租赁单价偏好——近七成在90元/㎡·月以下


2019年全深圳近7成的月租金单价在90元/㎡·月以下,其中福田区、南山区租金单价集中在70-130元/㎡·月;罗湖区更集中分布在70-110元/㎡·月区间;宝安区、龙岗和盐田区集中在40-70元/㎡·月;龙岗租金单价则以70元/㎡·月以下为主,占比超过九成。总体看来,宝安、龙岗和盐田区域90元/㎡·月以下中低端价位物业分布更多,成交比例超过全市平均水平。


@Q房网


3.3.8二手住宅租赁单价偏好——6000元以下中低总价超六成


2019年全深圳65%租赁成交租金总额在6000元以下,其中宝安区、龙岗区、罗湖区和盐田区的物业总额集中在2000-6000元,龙岗和盐田这一租金总额物业占比超过八成。福田区和南山区的物业4000-8000元为主力。8000元以上租金总额成交在龙岗和盐田区极少,占比仅为3%和4%。总体来看,月租金6000元以下是主流,在龙岗和盐田两区,更多租金较低经济实惠的物业。


@Q房网


3.3.9二手住宅租赁面积偏好——90㎡以下中小户型为主

 

2019年全深圳成交租赁面积以90㎡以下占比超过七成,各行政区域情况与全市情况基本一致。龙岗区、盐田区和宝安区的租赁物业成交中,50-90㎡的集中度最高,均超过5成。福田区和罗湖区50㎡以下成交的租赁物业占比超过3成。同时,罗湖区144㎡以上的租赁物业占比全市最高,达15%,小面积和大面积两端成交分化在全市各行政区中表现较突出。


@Q房网

扫码下载Q房网APP
扫码上方二维码,随时查看最新房源