由Q房网独家出品的季报最后一篇也出炉了，这里集中分析深圳二手房市场，列为看官，请往下看。

各区域成交面积结构--罗湖盐田中小户型集中  南山改善一支独秀

2020年第一季度，全市成交主力面积段为51-90㎡，占比54.18%，该面积段占比最高的行政区是盐田区，为70.00%，其次是龙岗区。50㎡以下小户型面积段中，罗湖区成交占比最高，超过4成。另外，91㎡以上中大户型面积段里，南山成交比例超过4成，明显高于全市水平，是改善需求集中区域。

住宅成交面积结构--中小户型为主  成交占比提升

90㎡以下中小户型作为成交主力，近年来成交占比一直保持在75%左右。从最近一年来看，90㎡以下的中小户型占比在2019年前三季度有所上升，显示刚需入市较为明显；在2019年第四季度，90㎡以上户型占比扩张，显示改善需求增加；2020年一季度，中小户型成交占比略有增长，整体成交结构呈现刚需和改善需求波动平衡的交易状态。

住宅面积结构：新增放盘VS成交--60-90㎡成交约占五成

从不同面积段的比例也可以看出目前市场的侧重点，以3月份供求面积结构来看，60-144㎡的户型新增放盘占比76%，成交占比70%；其中60-90㎡的刚需户型新增放盘及成交约占五成，从侧面显示出市场对于60-90㎡刚需户型的青睐。

住宅户型结构：新增放盘VS成交--2-3室占比超六成

相对来说，不同户型结构的楼盘放盘和成交比例差异不大。从3月份户型成交结构来看，最受欢迎的是2-3室的户型，这两者成交合计占比68%。2-3室新增放盘合计占比64%，房源可选择空间比较充足。

各区域成交单价结构--主力单价段上移  6万以上成主流

2020年第一季度，全市成交主力单价段为6万以上，占比44.22%；具体到各个行政区主力单价段均有明显上移，第一梯队福田南山两区6万以上高端项目是绝对主力，占比高达为94.92%、78.95%；第二梯队宝安罗湖6万以上成交占比均超过1/3，第三梯队龙岗盐田主力单价段为3-5万，成交占比分别为77.39%、90.00%。

住宅成交单价结构--中高价位占比扩张  价格小幅上移

从2020年第一季度全市二手住宅单价区间成交结构来看，6万以上单价区间占比上升到44.22%，达有数据记录以来的最高值。从最近四个季度对比看，3万以下单价区间占比持续下滑，由2019的第一季度占比5.78%降至本季度1.96%，对应的，中高单价段占比持续扩张，反映出市场环境平稳情况下，全市成交价格有小幅上移的趋势。

住宅单价结构：新增放盘VS成交--6万为界  成交各半

从3月份单价结构来看，成交单价在4-5万是较多的，占比20%，其次是5-6万，占比18%，第三是6-7万，占比17%，整体来看，成交单价结构分布相对均衡，以6万为界，6万以上和以下成交比例各占50%。此外，单价在8万以上成交占24%，新增放盘合计34%，和以往相比， 3月高端置业成交占比明显上升。

各区域成交总价结构--龙岗罗湖盐田价亲民  南山豪宅化  

2020年第一季度，全市成交主力总价段为500万以上物业，占比为35.32%；具体到各个行政区，200-400万物业是龙岗、罗湖和盐田的成交主力，占比在五至七成之间，价格相对亲民是刚需物业集中的区域。福田和南山两区的500万以上高端项目聚集，南山区这一总价区间成交占比高达81.36%，远高于各区及全市平均水平，全区趋向豪宅化。

住宅成交总价结构--低端萎缩  中高端扩张  高总价增幅趋缓

2020年第一季度全市二手住宅总价区间，500万中高端总价区间的物业连续三季度居主力位置，占比在近四个季度中持续扩张。对应的，300万以下物业的成交占比持续萎缩。从趋势看，和成交单价段小幅上移对应，总价区间也在上移。2020年一季度高总价区间占比上升幅度较2019年四季度有所放缓，显示价格增幅进入相对平缓阶段。

住宅总价结构：新增放盘VS成交--成交总价500万以下物业占六成

从3月份总价结构来看，就成交总价来看500万以下物业成交占60%，刚需仍是主导。新增放盘的楼盘总价在600万以上和500万以下物业分别约占48%、38%，500万以下物业供需差加大，刚需置业门槛或将逐步提升。

成交样本当期报价变化--调涨比例稳中有升

挂牌价格最能反映当前业主的心理变化，下图是我司当期成交样本对应的当期报价调整。从近一年多的数据来看，实际成交的样本中，报价调涨总体呈上升趋势，3月调涨比例为21.9%；而报价调跌比例呈下降趋势，3月报价调跌比例是近一年最低值（68.9%）。从一季度来看，整体报价调涨的比例较平稳，说明业主心态比较平和而且信心较足。

议价空间--可议价空间逐渐企稳

从近一年的议价空间来看，2019年3月-7月均保持在7%，8月-12月保持在6%，2020年1月有所下跌约为5%，3月议价空间为6%，回升到2019年四季度相当水平，可议价空间逐渐企稳。

业主成交周期--成交速度有所放缓

下图中显示的是当月成交样本对应的业主成交周期，从图表中可以看出，3月份的业主成交周期为144天，即接近五个月才能成交。整体来说，一季度的成交速度有所放缓，这可能是疫情影响小区实行封闭式管理，带看不便，从而拉长成交周期。

目标客户成交周期--决策时间增加  约为31天左右

下图中为当月成交样本对应的目标客户成交周期，从图表中可以看出，3月份的目标客户成交周期为31天，为近一年以来的最高值。疫情期间买卖便利性的下降和价格博弈，都会使决策周期变长。

深圳二手楼盘成交排行--刚需为主流  商住有上榜

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