独家月报第三篇出炉了，今天带你深度剖析二手房和租房的Q1季度表现情况。

土地市场关键数据

1、一季度土地成交8宗，成交总建面52.27万㎡，环比下跌88.42%，同比下14.91%，成交金额为625,770万元，环比下跌81.58%，同比上涨61.29%。

2、一季度住宅土地成交3宗，成交总建面30.74万㎡，环比下跌50.58%，成交金额为348,600万元，环比下跌79.05%。

Q房网观点：

基于2019年第四季度土拍市场较为活跃，2020年一季度土地市场供应和成交的环比出现明显下滑，但一季度宅地供应成交较亮眼。宅地供应和成交面积在近三年排第三，已成交宅地面积约占六成 。随着市场的逐渐恢复，再加上3月11日深圳提出增加居住用地供应，后续土拍值得关注。

2.1.1 土地供应及成交——成交量价回落  宅地成交面积约占六成 

2020年一季度土地市场成交下滑，共计供应9宗，总建面70.05万㎡；成交8宗，成交总建面52.27万㎡ ，环比下跌88.42%，同比下跌14.91%，成交金额为625,770万元，环比下跌81.58%，同比上涨61.29%。就土地用途来看，宅地成交建面约占58.81%，商业用地约占25.89%，工业用地约占15.30%。

2.1.2 住宅类土地供应及成交——宅地放量  面积在近3年排第三

2020年一季度住宅类土地共计供应6宗，总建面56.52万㎡；成交3宗，成交总建面30.74万㎡ ，环比下跌50.58%，成交金额为348,600万元，环比下跌79.05%。一季度宅地市场表现亮眼，供应和成交面积均在近13个季度中排第三。

2.1.3 2020年一季度8宗土地成交——人才安居独占三块宅地

一季度成交的8宗土地，其中3宗商业用地均坐落南山“最牛”街道；3宗宅地为人才住房，沿用双限双竞方式，均由人才安居竞得；2宗工业用地坐落于坪山。

预售及新房市场关键数据

1、2020年一季度住宅新增预售套数为3066套，环比下跌84.07%，同比下跌58.40% 。

2、2020年一季度住宅成交数量为6795套，环比下跌36.57％，同比下跌1.03% 。

3、2020年一季度住宅成交面积为69.44万㎡，环比下跌36.47％，同比上涨1.56% 。

4、2020年一季度全市住宅库存的去化周期为9个月。

Q房网观点：

受疫情影响，年前小阳春行情中断，一季度预售入市量剧减，新房销售套数、销售面积环比均现较大回落，全市新房住宅去化周期保持稳定。刚需仍是市场主力，但一季度高端置业群体发力明显，新房销冠为南山豪宅项目。阶段性政策支持，加上房地产行业有序复工，预计后续入市项目会逐渐增多，部分被抑制的需求将逐渐释放。

2.2.1 商品房预售市场—— 环比下跌超八成  住宅套数占五成

2020年一季度，全市商品房新批预售总套数6146套，环比下跌80.96%，同比下降49.67%；总面积56.03万㎡，环比下跌83.06%，同比下跌46.14%。2020年一季度，深圳取得预售证的项目共计9个，其中纯住宅类获批预售套数占五成，商务公寓获批预售套数占比24%。新批预售大区在坪山（3个）和龙岗（2个）。（备注：后面的详情表中体现）

2.2.2 商品住宅预售市场——供应量剧减  主要分布在原关外地区

2020年一季度，全市住宅类产品新批预售总套数3066套，环比下跌84.07%，同比下跌58.40%；总面积28.44万㎡，环比下跌84.57%，同比下跌54.93%。受疫情影响，2月乃至较长一段时间内供需两端停摆，住宅供应量减少，预计随着疫情好转，入市项目会逐渐增多。

2.2.3 一季度预售获批项目——共计获批9个项目

2.2.4新建商品房成交——同环比皆下跌  小阳春中断

据Q房网数据研究中心监控显示，2020年一季度深圳市新建商品房共成交9667套，环比下跌46.00％，同比下跌8.54%；面积共计成交96.31万㎡，环比下跌41.77％，同比下跌4.60%。

2.2.5 新建住宅成交——成交环比下跌超三成  需求或将延后释放

据Q房网数据研究中心监控显示，2020年一季度深圳市新建住宅共成交6795套，环比下跌36.57％，同比下跌1.03%；面积共计成交69.44万㎡，环比下跌36.47％，同比上涨1.56%。

2.2.6 各区域住宅成交量——宝安成交位居第一  罗湖涨幅最大

据Q房网数据研究中心监控显示：2020年一季度宝安和龙岗仍为成交大区，分别以2885套、2283套分列成交量前两名，南山区成交570套位列第三，其他4区量值较少。从2017年到目前，每季度成交均值为宝安最高，达3301套，略高于龙岗平均值。值得注意的是，罗湖一季度成交环比上涨283.33%。

2.2.7 商品房去化周期——全市商品房去化周期为14个月

据Q房网数据研究中心监控显示，2020年一季度末，全市商品房存量为62234套，以近半年成交数据计算，全市商品房库存的去化周期为14个月。从各个区域的情况来看，福田区和盐田区去化压力较小，其他各区去化压力较大，尤其是罗湖去化周期长达51个月。

2.2.8 住宅去化周期——全市住宅去化周期为9个月

据Q房网数据研究中心监控显示， 2020年一季度末，全市住宅存量为25147套，以近半年成交数据计算，全市住宅库存的去化周期为9个月，库存压力较小。从各个区域的库存情况来看，罗湖区去化周期为54个月，龙岗区去化周期为12个月，其他区域商品房住宅库存压力不超过10个月。

2.2.9 全市新房项目排行——高端置业群体发力  关内外均有分布

2020年第一季度新房成交排名前十项目中，六个项目均价超过五万，高端置业群体发力，豪宅项目夺冠；受供应影响，排名前十的项目主要分布在原关外区域。

二手住宅及租赁市场关键数据

1、2020年一季度二手住宅成交17174套，环比下跌31.68%，同比上涨64.68%。

2、2020年一季度二手住宅成交均价为63060元/㎡，环比上涨5.11%，同比上涨17.13%。

3、2020年一季度住宅租赁均价76.44元/㎡·月，环比下跌9.49%，同比下跌0.93%。

Q房网观点：

2020年一季度深圳二手住宅市场表现较前一季度回落，一月有假期临近影响，春节后持续发酵的疫情导致小阳春行情落空，交易秩序恢复后季度成交环比仍急挫三成。疫情的发生及暂时不完全受控对生产生活产生影响，后续在行业及相关政策多方面支持下，行业复工复产加快步入正轨。

2.3.1 二手住宅成交量——小阳春落空成交急挫  环比降三成同比仍上涨

2020年一季度，深圳全市二手住宅共成交17174套，环比下跌31.68%，同比上涨64.68%；成交面积146.62万㎡，环比下跌29.19%，同比上涨68.54%。年底突发的疫情导致小阳春行情落空，2月过户量仅1667套，3月交易秩序恢复，但季度成交环比仍急挫三成。疫情的发生及暂时不完全受控对生产生活产生影响，后续在行业及相关政策多方面支持下，行业复工复产加快步入正轨。

2.3.2 各区域二手住宅成交量——宝安成交量第一  同比涨环比跌 

2020年一季度，深圳各行政区域二手住宅成交量环比均出现不同程度下跌，其中宝安区成交4434套居首位，环比下跌31.48%，同比上涨106.33%，为同比涨幅最大的区域。其次是龙岗区成交4090套，环比下跌27.42%，同比上涨68.04%。

2.3.3 二手住宅成交价——改善需求爆发  均价稳中有涨

Q房网数据研究中心监控显示， 2020年一季度，深圳全市二手住宅成交均价63060元/㎡，环比上涨5.11%，同比上涨17.13%。年底双11普通住房标准调整，激发改善性住房需求集中爆发，加上近期成交样本结构性影响，全市二手住宅均价表现稳中有涨，随着需求结构回归常态，价格波动也将趋于平缓。

2.3.4全市及区域住宅成交价——宝安盐田涨幅明显 

2020年一季度，各区域成交均价保持三大梯队不变，其中第一梯队南山区持续两个季度保持“9字头”，福田区近“8字头”；第二梯队，宝安、罗湖“6字头”左右；第三梯队，盐田龙岗突破“4字头”。环比变动方面，所有行政区均表现为上涨，其中宝安区和盐田区涨幅较大，分别为6.13%和6.38%。

2.3.5 深圳市二手住宅租金——环比同比均回落

2020年第一季度，深圳市二手住宅租金均价76.44元/㎡·月，环比下跌9.49%，同比下跌0.93%。从租金变化趋势来看，经过2019年三个季度租金的稳中上涨，在第四季度达到近年高点后，2020年一季度租金环比明显下滑，同比也略有下降。外部环境影响市场交易活跃度下降，租金短期内或将进入平缓回落状态。

2.3.6 区域二手住宅租金分析——南山领跑  租金逆势微涨

六个行政区中，南山、罗湖、福田三区的租金价格高于全市平均价格，南山最高，罗湖次之，两区单价均超过110元/㎡·月。宝安、盐田、龙岗三区的租金价格低于全市平均价格，其中以龙岗区租金水平为最低，为48.56元/㎡·月。2020年一季度，南山区也是六大行政区中仅有的租金逆势上涨的区域，同比上涨8.23%，环比微涨2.90%，达118.20元/㎡·月。

2.3.7 二手住宅租赁单价偏好——90元/㎡·月以下占七成

2020年第一季度，全深圳有七成的物业月租金单价在90元/㎡·月以下。分区域看，福田、南山租金单价最高，这两个行政区租金单价在70元/㎡·月以上的占比分别为97%、96%；罗湖区租金单价集中70-110元/㎡·月区间，占比近六成；宝安区、龙岗区和盐田区集中在40-70元/㎡·月，龙岗40元/㎡·月以下占比全市最高，为26%。

2.3.8 二手住宅租赁总价偏好——6000元以下是主流  龙岗盐田最实惠 

2020年第一季度，全深圳有近七成租赁成交租金总额在6000元以下，其中宝安区、龙岗区、罗湖区和盐田区的租金总额集中在2000-6000元，龙岗这一租金总额物业占比超过80%。南山区物业以4000-8000元为主力，占比超过一半。福田区租金总额较为均匀地分布在4000-10000元段。总体来看，月租金6000元以下是主流，在龙岗和盐田区有更多租金较低经济实惠的物业；而月租金过万元的物业在福田和南山分布较多。

2.3.9二手住宅租赁面积偏好——90㎡以下中小户型为主

2020年第一季度，全深圳成交租赁面积90㎡以下占比超过7成，为74%，各行政区域情况与全市情况基本一致。其中龙岗区和宝安区的租赁物业成交中，50-90㎡的集中度最高，均为60%。 50㎡以下小户型在罗湖和盐田两区成交占比超过四成，罗湖区主要是供应结构影响，盐田区则更多是成交样本结构影响所致。