小伙伴们，今天分享的是Q房网独家出品的房地产季报中的第3篇：深圳房地产市场分析。

对比第二季度，本季度深圳楼市有何新动向？市场是否依旧火热？今天，Q房网用数据话，带你走进深圳楼市，全面分析深圳房地产市场。精彩即将开始，各位看官请往下看：

土地市场关键数据

1、三季度共计成交3宗，成交总建面38.93万㎡ ，环比下跌68.31%，同比下跌48.63%；成交金额为490,600万元，环比下跌80.64%，同比上涨13.74%。

2、三季度住宅土地供应与成交均为零。

Q房网观点：

三季度土地市场继二季度回暖后出现大幅回落，并且是近三年来的最低值，成交的三宗非宅地溢价率均为0%。本季度住宅类土地供应和成交是自2016Q3以来，出现的第六个季度均为零的情况。在融资环境越发收紧的影响下，企业的拿地态度也更加审慎，市场整体较为低迷。

2.1.1土地供应及成交——土地供应大幅回落  推地节奏放缓

2019年三季度土地市场成交下滑，共计供应5宗，总建面23.98万㎡；成交3宗，成交总建面38.93 ㎡ ，环比下跌68.31%，同比下跌48.63%，成交金额为490,600万元，环比下跌80.64%，同比上涨13.74%。

2.1.2 住宅类土地供应及成交——供应成交均为零

深圳土地资源极其稀缺，住宅用地近年来更是极少推出，2019年三季度住宅类土地供应和成交均为零，这种情况也是自2016Q3以来出现的第六个季度。

2.1.3 2019三季度三宗土地成交

三季度成交的三宗土地中两宗坐落宝安，一宗位于南山，其中南山后海中心地块建成后无偿移交政府的文化设施用地占61.37%，对开放商的盈利能力提出更高要求。

预售及新房市场关键数据

1、2019年三季度住宅新增预售套数为10809套，环比下跌9.34 %，同比增长64.57%；

2、2019年三季度住宅成交数量为9490套，环比下跌12.25 %，同比上涨0.99%；

3、2019年三季度住宅成交面积为91.11万㎡，环比下跌12.12%，同比下跌0.57%。 

4、2019年三季度全市住宅库存的去化周期为7个月。

Q房网观点：

新房市场相比二季度的回暖态势有所降温，销售套数、销售面积环比均现回落，市场总体表现较为胶着。针对于房地产行业，从中央到地方出现高度的政策协同，在7月30日政治局会议再次强调“房住不炒”， 并提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，深圳始终贯彻落实，市场保持平稳发展运行。

2.2.1 商品房预售市场—— 套数同比增长超三成  面积同比略有下降

2019年三季度，全市商品房新批预售总套数23169套，环比增长32.85%，同比增长30.37%；总面积185.54万㎡，环比增长4.78%，同比下跌2.03%。2019年三季度，深圳共计取得预售证的项目有29个，其中纯住宅类获批预售套数占比近六成，商务公寓获批预售套数占比32%。新批预售大区在龙岗（10个）、宝安（4个）、龙华（4个）。（备注：后面的详情表中体现）

2.2.2 商品住宅预售市场——政策影响逐步消化  入市量同比大幅上涨

2019年三季度，全市住宅类产品新批预售总套数10809套，环比下跌9.34%，同比增长64.57%；总面积101.54万㎡，环比下跌16.13%，同比增长47.11%。国内宏观经济下行压力加大，稳增长成为2019年中国经济的首要任务，深圳作为一线城市，房住不炒坚决不动摇，市场将会在很长一段时间内较为平稳的发展。

2.2.3 三季度预售获批项目——共计获批29个项目  住宅占比近六成

2.2.4 新建商品房成交——成交小幅下跌  整体趋于平稳 

据Q房网数据研究中心监控显示，2019年三季度深圳市一手商品房共成交14937套，环比下跌10.73％，同比上涨10.32%；面积共计成交128.13万㎡，环比下跌14.17％，同比上涨0.87%。

2.2.5 新建住宅成交——成交稳中有跌  市场热度日趋回落 

据Q房网数据研究中心监控显示，2019年三季度深圳市新建住宅共成交9490套，环比下跌12.25％，同比上涨0.99%；面积共计成交91.11万㎡，环比下跌12.12％，同比下跌0.57%。

2.2.6 各区域住宅成交量——宝安成交位居第一 福田涨幅最大

据Q房网数据研究中心监控显示：2019年三季度宝安和龙岗仍为成交大区，分别以4200套、3963套分列成交量前两名，南山区成交460套位列第三，其他三区量值依然很少。从2016年到目前，每季度成交均值为宝安最高，达3400套，略高于龙岗平均值。值得注意的是，福田三季度环比成交量上涨97.71%。

2.2.7 商品房去化周期——全市商品房去化周期为11个月

据Q房网数据研究中心监控显示，2019年三季度末，全市商品房存量为57757套，以2019年近半年成交数据计算，全市商品房库存的去化周期为11个月，全市商品房去化加快。从各个区域的情况来看，南山区和宝安区去化压力较小，其他各区去化压力较大，尤其是罗湖去化周期长达36个月。

2.2.8 住宅去化周期——全市住宅去化周期为7个月

据Q房网数据研究中心监控显示， 2019年三季度末，全市住宅存量为24457套，以2019年近半年成交数据计算，全市住宅库存的去化周期为7个月，库存压力较小。从各个区域的库存情况来看，盐田区为17个月，罗湖区去化周期为11个月，其他区域商品房住宅库存压力不超过10个月。整体来看，各区域的去化压力都很小。

2.2.9 全市新房项目排行——刚需主导市场成交  供销分布原关外区域

2019年第三季度新房成交排名前十项目中，仅三个项目均价超过五万，依然是刚需主导市场成交；受供应影响，排名前十的项目无一例外都分布在原关外区域。

二手住宅及租赁市场关键数据

1、2019年三季度二手住宅成交20852套，环比上涨0.58%，同比上涨8.88%；

2、2019年三季度二手住宅成交均价为55818元/㎡ ，环比下跌0.95%，同比下跌0.86%。

3、2019年三季度住宅租赁均价81.11元/㎡·月，环比下跌0.14%，同比上涨2.38%。

Q房网观点：

2019年三季度深圳二手住宅市场表现温和，整体稳中有涨，深圳获批建设中国特色社会主义先行示范区和LPR新房贷利率的调整预期对市场产生正面影响，与严厉的调控、从紧的货币政策交织，互为掣肘，引导交易渐行渐稳。买卖双方博弈加深，均价表现微跌，同比跌幅收窄。

2.3.1 二手住宅成交量——成交延续前期行情  同比环比均稳中有涨

2019年三季度，深圳全市二手住宅共成交 20852 套，环比上涨 0.58%，同比上涨8.88%；成交面积 173.80万㎡，环比上涨 2.61%，同比上涨11.88%。深圳获批建设中国特色社会主义先行示范区，个人住房贷款利率调整预期等对市场情绪产生较为积极影响，但因目前存在的严厉调控及货币政策的影响，成交延续前期行情，保持温和稳定。

2.3.2 各区域二手住宅成交量——宝安成交量第一 同比环比保持上涨 

2019年三季度，深圳各行政区域中，罗湖区和南山区同比出现下滑，其余各区同比上涨，宝安区成交5097套，同比上涨25.95%，为涨幅最大的区域。从环比来看，环比上涨的区域仅宝安区和福田区， 其余各区成交的环比均下跌。

2.3.3 二手住宅成交价——稳中有跌

Q房网数据研究中心监控显示， 2019年三季度，深圳全市二手住宅成交均价55818元/㎡，环比下跌0.95%，同比下跌0.86%。目前市场成交量总体稳定的情况下，买卖双方进一步回归理性，且当前政策层面也不允许市场、尤其是价格出现大起大落。

2.3.4 全市及区域住宅成交价——南山跌幅最大 

2019年三季度，各区域成交均价保持三大梯队不变，其中第一梯队的南山区“8字头”，福田区近“7字头”；第二梯队，宝安、罗湖“5字头”；第三梯队，盐田突破“4字头”，龙岗近“4字头”。环比变动方面，南山区和宝安区分别下跌9.51%和1.27%；其余各区均上涨，其中福田涨幅最大，上涨4.00%。

2.3.5 深圳市二手住宅租金——环比回落 同比稳中微涨

2019年第三季度，深圳市二手住宅租赁均价81.11元/㎡·月,环比下跌0.14%，同比上涨2.38%。从租金变化趋势来看，经过了2018年四个季度租金的持续上涨，在第四季度达到80.93元/㎡·月后，2019年一季度租金环比短暂回落，第二季度重拾涨势上升至81.22元/㎡·月，进入波动中小幅增长通道。

2.3.6 区域二手住宅租金分析——南山罗湖领跑 超110元/㎡·月

六个行政区中，南山、罗湖、福田三区的租金价格高于全市平均价格，南山最高，罗湖次之，单价均超过110元/㎡·月。宝安、盐田、龙岗三区的租金价格低于全市平均价格，其中以龙岗区租金水平为最低，为49.46元/㎡·月。相较而言，租金价格低于全市平均价格的区域租金水平稳定度较高。

2.3.7 二手住宅租赁单价偏好——90元/㎡·月以下接受度高

2019年第三季度，全深圳近6成的物业月租金单价为40-90元/㎡·月。分区域看，福田、南山租金单价最高，这两个行政区租金单价在70元/㎡·月以上的占比分别为95%、96%；罗湖区70-110元/㎡·月区间占比约6成；宝安区、盐田区和龙岗区集中在40-70元/㎡·月，龙岗40元/㎡·月以下占比全市最高，占比近3成。

2.3.8 二手住宅租赁总价偏好——6000元以下是主流 龙岗最经济 

2019年第三季度，全深圳有6成租赁成交租金总额在2000-6000元，其中宝安区、龙岗区、罗湖区和盐田区的物业总额集中在2000-6000元，龙岗和盐田这一租金总额物业占比超过80%。南山和福田的物业以4000-8000元为主力，占比超过一半。总体来看，月租金6000元以下是主流，在龙岗区有更多租金较低经济实惠的物业；而月租金过万元的物业在福田和南山分布较多。

2.3.9 二手住宅租赁面积偏好——90㎡以下中小户型为主

2019年第三季度，全深圳成交租赁面积90㎡以下占比超过7成，为72%，各行政区域情况与全市情况基本一致。其中龙岗区、盐田区和宝安区的租赁物业成交中，50-90㎡的集中度最高，在60%左右。罗湖区和南山区120㎡以上大户型的租赁物业占比均超过了15%。

好了，今天的分享就到这，我们下期再见！