由Q房网独家出品的季度报又和大家见面了，今天分享的是第二篇：宏观政策分析。将从全国、广东、深圳房产政策3个点逐步分析，带您全面了解房产政策环境。

精彩即将开始，各位看官请往下看。

1.1.1全国政策分析——明确不将房地产作为短期刺激经济的手段 

7月30日中共中央政治局召开会议，部署下半年经济工作。会议强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

回顾4月的政治局会议：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。

对比两次会议，7月30日政治会议对房地产调控的思路更进一步。提出了“落实”房地产长效管理机制，并且首次在最高级别会议中明确提出，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这表明，政府下决心控制房地产的泡沫产生，致力于房子回归居住属性，投机行为将难以持续。

观点：

地产 “大到不能倒”的局面已经形成，现在就是地产与经济互相撕扯的阶段，既不能过度打压房地产又不能放松刺激地产。有人将地产对经济发展的影响，从“支柱产业” 转变到“压舱石”，压舱石的说法也正好说明了地产必须稳定。

1.1.2全国政策分析——贷款利率定价新机制—LPR 房贷利率恐将难跌

8月20日央行首次公布了改革后的贷款市场报价利率（LPR），1年期贷款利率4.25%，5年期为4.85%，9月20日LPR为1年期4.2%，5年期4.85%。

8月25日央行宣布从2019年10月8日起以LPR为商业性个人住房贷款利率的参照标准：首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限的LPR，二套商业性个人住房贷款利率下限是相应期限LPR加上60个基点。

按照9月20日5年期以上LPR计算，首套房贷利率不低于4.85%，二套房贷利率不低于5.45%。

观点：

新标准的首套和二套房贷利率只是贷款基础（基准）利率，并不是最终银行放贷的实际利率。我们认为在“房住不炒”的大环境下，赋予各银行加基点的自由裁决权必将受到政策约束，不能随性而为，预计房贷利率很难下跌。

1.1.3全国政策分析——“因城施策”不断强化

政治局会议明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，预示着政府调控的决心。未来，调控措施仍围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标进行，并且随着各城市房地产市场波动变化的不同，分化将会加剧，“因城施策”将不断强化，同时各城市通过适时优化公积金政策、限购政策等途径满足部分自住群体的购房需求。

1.1.4其他重点全国政策分析

8月26日，全国人大审议通过《土地管理法修正案》，将集体建设用地入市上升至法律层面；

9月 20日，中央农村工作领导小组办公室、农业农村部发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》。要求，严格落实“一户一宅”规定，鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

观点：

后者是根据前者的相关规定，就加强农村宅基地管理进行部署落实。

信贷资金层面，央行降准释放长期资金9000亿元；

9月6日，中国人民银行宣布于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，此次降准释放长期资金约9000亿元。

观点：

这是自今年1月后，第二次全面降准。本轮“降准”再次强调不搞“大水漫灌”，体现了中央对房地产调控的决心。央行降准的目的很明确，主要保证对小微、民营企业的支持，精准向实体经济注水，虽然整体资金环境有所宽松，但涉及到房地产信贷仍在收紧。

住建部发令：进一步推进住房租赁中介机构乱象专项整治。

9月19日，住房和城乡建设部召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会。集中力量在全国范围内深入开展住房租赁中介机构乱象专项整治，严厉打击侵害住房租赁当事人合法权益的行为。

观点：

以往都是比较统概性的对中介机构发布监管内容，这可以说是第一次专门从租赁市场的角度出发进行的专项整治，体现了政府对租赁市场、中介机构开始进行租赁业务的管控，并且总体上会以“稳租金”的导向，保障租赁市场健康发展。

1.2.1广东政策分析——粤港澳大湾区建设实施意见和三年行动计划发布

7月5日，广东省委、省政府印发《中共广东省委广东省人民政府关于贯彻落实〈粤港澳大湾区发展规划纲要〉的实施意见》，同时，广东省推进粤港澳大湾区建设领导小组印发《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划(2018-2020年)》，形成了广东省推进大湾区建设的施工图和任务书。

《实施意见》包括重大意义和总体要求、重点工作任务、保障措施等三个部分，主要着眼长远发展，对标大湾区到2035年的建设目标，对未来十多年广东省要重点推进落实的大事要事进行谋划，突出战略性和协调性。

《三年行动计划》包括九个方面100条重点举措，主要着眼中期安排，把近中期看得比较准的、可以加快实施的重点工作进行分工部署，进一步量化阶段性目标。

观点：

我们认为这两份文件的发布，将加快粤港澳大湾区的建设，可以预见，未来粤港澳大湾区的交通将会四通八达，带来更多的经济发展机会，也将吸引更多的人才。

1.2.2广东政策分析——旧改新政：2/3业主同意即可实行政府裁决

9月4日下午，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》, “三旧”改造，通常而言，是指广东省“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造。其中本次《意见》中最令人关注的两点是第十六条和第十八条。

观点：

“旧改”中“钉子户”往往使得项目搁浅且周期不可预估，如深圳木龙头12年“旧改”拉锯战，不少开发商对“旧改”持观望态度。《意见》的出台有利推进“旧改”进程，缓解开发商参与“旧改”的资金压力，调动开发商的积极性。政策面逐渐完善，通过炒作项目来获取更高的拆迁补偿这种方式或将很难行得通。

1.3深圳政策分析——三季度深圳市场较为平稳  未见大的政策变化

小伙伴们，今天的分享就到这里。下一期，将为带来：深圳房地产市场分析，尽情期待！