小Q说新闻:土地管理法完成修改,农村集体土地可直接入市

本期看点

【1】土地管理法完成修改,农村集体土地可直接入市;

【2】合肥:建立房价和地价联动机制,以地块周边房价确定出让地价;

【3】广州:放宽一手现房公积金贷款期限 从20年至30年;

【4】深圳新物管条例明确小区公共收益归业主共有;

【5】深圳租房新政落地:推进租赁备案、租金监测。


1.土地管理法完成修改,农村集体土地可直接入市


十三届全国人大常委会第十二次会议27日在北京闭幕,会议表决通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定。修改的主要内容包括:允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地。农村集体建设用地在符合规划、依法登记,并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下,可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用,同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。


点评:上周的小Q说新闻,我们已经预感到相关法律的修改在这次常委会能通过。


1.我国的土地管理实行的是城乡二元制度,城市土地一律为国有土地,国家是城市土地的所有者;但是农村土地则由农村集体所有。这种城乡二元的土地制度有其历史渊源,但与市场经济体系确立后城乡土地的实际使用情况已经不能切合。随着近年来城镇化的快速推进,我国越来越多的大中城市版图在不断扩大,原来的农村土地通过地方政府主导的征收改变了属性,成为国有土地。


2.此次对土地管理法的修订是与对城市房地产管理法的修订一起推进的。通过加大土地供应来满足各种住房需求。推动农村集体土地入市交易,可以有效地起到加大土地供应的效果,同时减轻城市中心区用地压力,并且对城乡一体化建设也将起到重要的推动作用。


3.同时,这项改革也是谨慎的,改革的范围仅限于集体土地,对于此前高度关注的农民宅基地等的管理方法仍未改变。


2.合肥:建立房价和地价联动机制,以地块周边房价确定出让地价


8月28日,合肥市市自然资源和规划局发布公告,调整商品住宅用地定价方式,建立房价和地价联动机制,即根据拟供应商品住宅用地周边新建商品住房销售综合均价和二手房成交价格情况,按宗地确定拟供应商品住宅用地最高限价、参考价(即起拍价)。合肥此次的公告,还调整了商品住宅用地拍卖方式。将“价高者得+最高限价时转为摇号”的拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”。


点评:

合肥楼市最近频频出新闻,先是爆出房贷全面收紧,现在又将房价与地价捆绑。这种捆绑的初衷是希望地价和房价都稳定,但如果市场出现波动,则容易产生蝴蝶效应,放大波动导致助涨助跌。


3.广州:放宽一手现房公积金贷款期限 从20年至30年


8月28日,广州住房公积金管理中心发布《关于调整贷款业务流程有关问题的通知》(《通知》),自2019年8月31日起,购买一手现房申请住房公积金贷款,贷款期限不得超过30年,贷款期限和楼龄之和不得超过40年。


点评:

在2015年6月,广州市发布的《关于广州市住房公积金贷款有关问题的通知》规定,一手楼贷款期限不得超过30年。二手楼贷款期限不得超过20年,贷款期限与楼龄之和不得超过40年。


因为一手现房已经确权在开发商名下,所以在广州公积金贷款中,一手现房是被当成二手房来操作的。这就是说,此前广州一手现房贷款期限最长只有20年,此次调整,把一手现房公积金贷款期限放宽了10年。


4.深圳新物管条例明确小区公共收益归业主共有


8月29日,深圳市六届人大常委会第三十五次会议举行第二次全体会议后闭幕,会议新修订的《深圳经济特区物业管理条例》获表决通过,并将于明年3月1日起实施。新物管条例在业主大会、车位权属以及共有空间权益归业主等方面也做出明确规定,其中由深圳市住建局为业主大会发放统一社会信用代码证书或将成为全国首创。


点评:

落实“房住不炒”,除了在交易环节作出政策限制外,对业主在居住生活的相关权益进行保护也是一大核心。 


5.深圳租房新政落地:推进租赁备案、租金监测


8月30日,经历半个月意见征求,《深圳市人民政府关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》发布实施。这是全国第一个较为全面的“稳租金”政策体系,也是全国第一个培育租赁市场的“落地”文件。


点评:

在深圳打造社会主义先行示范区、社会主义现代化强国城市范例的更高站位下,国家要求深圳,“建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制”。深圳先行先试,探索“租购并举”住房新制度,这是建立和完善长效机制的应有之义。意见从“增供应、树规范、盘存量(城中村)、建平台、用政策、强监管”等这6个方面,建立多位一体的租赁住房政策体系。去年8月发布的“二次房改”方案中,2018-2035年深圳要建设170万套住房,其中保障及人才住房100万套,70%是租赁住房。此次意见提出,2020年新增的60万套住房中,租赁住房不少于30万套,延续了“租赁为主”的新增供给原则,意味着未来新房重点向租赁倾斜。除了新增供应,对深圳来讲,盘活现有的资源,这是最大的财富。


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