2019年8月27日，十三届全国人大常委会第十二次会议闭幕，此次会议审议通过《中华人民共和国土地管理法》修正案，自2020年1月1日起施行。

其中最大的亮点，是新《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，改为：“允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。”

马克思在《资本论》中引用了威廉·配第所说“劳动是财富之父，土地是财富之母。”任何关于土地制度的变革，其影响都是极其震动且深远的。其对于经济发展和社会变迁的影响不亚于改革开放这类基本国策。土地对于经济与社会是如此重要，决定了它注定是一个引人瞩目的话题。

土地制度是最根本的财富制度

大家都知道，一项资产只有在能自由买卖变现的基础上才会有价格，才能被视作真正的资产！

先问大家一个问题：为什么在农村的农民普遍比城市居民贫穷，而城中村和城郊的农民又普遍比城市居民富裕？

原因其实很简单：远离城市的农民，其土地是耕地性质，资产无法变现只能用于耕种，他们的主要收入只能来自种庄稼后卖出庄稼；而城郊和城中村的农民，他们的土地及土地上的房子可以通过地方政府主导的征收改变属性变现，相当于“种房子”。在近20年来中国房地产的大发展时代，“种房子”无疑是最为爆炸性的财富增长！

土地拆迁红利已经是人人羡慕的“大口吃肉”，无需赘述；即使是自家盖起的一栋城中村楼房用于出租，也算是在土地制度红利下的“小口喝汤”，在深圳这样的城市也至少是每个月几万元的固定收入。这些城郊和城中村的农民告诉我们：能否享受到土地制度的变革红利，是贫富的关键。

无需通过国家征收这一环节

之前的农村集体土地，想要入市要先通过国家“购买”征收这一步。此次新法变革后，这一步可以直接省去了。同时，新的使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

也就是说，之前是国家先定价，未来是由农民集体定价自己的土地。

少了政府“购买再卖出”这个中间环节，相当于土地交易双方可以直接谈判。土地这项资产的定价更为灵活也更加市场化，有利于农民增收的同时也有利于土地成本的下降。毕竟，对于土地的供给和需求双方来说，政府这个“赚差价的中间商”定价的权重太大，极大地影响了整个土地市场的价格。

房价会跌吗？

接上所述，如果出现大量的低成本土地入市，则可能出现两种结果：一是可以加大房源供给，二是可以有效降低土地成本。在此基础上，房价自然有了下行动力。但是，如果这类土地很少，楼市就不会有多大影响了。那么这类集体经营性建设用地有多少呢？

根据自然资源部《2017年中国土地矿产海洋资源统计公报》显示，截至2016年末，全国农村集体经营性建设用地存量规模大约在5000万亩以上。《2016中国国土资源公报》显示，截至2015年末，全国共有建设用地3859.33万公顷（即57889.95万亩）。

这么看，农村集体经营性建设用地存量规模仅占全国建设用地总量的9％左右，再以每年挤牙膏似的节奏每年入市一小部分，对整体土地市场的影响比较小。

城市更新的进程提速

以深圳为例，虽然深圳分别于1992年及2004年两次大规模地实行集体土地向国有用地的转变，但实际上仍有大量集体土地未能完成国有土地的法定征收程序。

然而，受过去土地管理制度的影响，许多土地历史遗留问题因存在法律制度的障碍而难以突破，严重影响了城市更新活动的进程，造成了资源的极大浪费。此外，由于深圳存在着大量的农民房、合作建房以及农民房买卖现象，新法的出台也将彻底打破隐形的地产二元市场，更有效地保障交易安全，实现农民房经济价值最大化。