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官方会议:坚持房住不炒!短期刺激经济不依赖房地产
Q房网
2019-07-31 17:04

昨日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。会议提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。


打破惯性思维的重拳


此时提出不将地产作为刺激经济的手段,可以打消很多人以往的惯性思维。纵观以往,自2008年金融危机以来,每出现地产和经济双双下行之时,地产刺激政策或者“房地产去库存”政策就启动了,鼓励居民买房,房地产销售高速增长并以此带动GDP。这种做法在十年来已经让国人形成了惯性思维。


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而近几年中国的经济增速一直保持在6.5%-7%区间内,地产行业的销售增速也持续下行,在今年上半年甚至出现商品房销售面积负增长,虽然在今年春节后全国主要大中城市都出现了“小阳春”,但依然没有改变楼市入秋降温的趋势。可以说在现行楼市政策下,今年会成为2000年以来第三个商品房销售面积负增长的年度。在此时提出不将地产作为刺激经济的手段,其实也就预示着明年的地产销售也不会大幅好转,未来很长的一段时间楼市持续稳定的局面不会变。


无奈之举


在6月21日发布的《楼市播报35期:盲目投资房地产不划算,买房前做好功课》一文中,我提到目前国内房地产开发投资对GDP的拉动是越来越差,目前已经基本消失了。而更直接的指标是房地产业对GDP的贡献率:

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上述两张图综合对比,发现2016年以来,地产销售的增速和GDP的增速都在回落,但房地产对GDP的贡献率更是大幅度下滑。地产对GDP的拉动越来越差,这一现实也让高层只能想办法从其他领域刺激经济,不将房地产作为短期刺激经济的手段其实也是无奈之举。


地产和经济的相互撕扯和依存


但是,在这里我并不认为地产已经被抛弃要凉凉了!拉斯.特维德在《逃不开的经济周期》一书中将地产称为经济周期之母,这个评价是非常恰当的。尽管之前只要出现地产救市,就有人调侃“只有房地产才能救中国”,也说明了地产在经济周期里的重要性。尊重地产在经济周期中的作用,是理性人都应该承认的客观规律。


中国的房地产市场(新房+二手房)已经是逾20万亿人民币级别的巨大市场,从另一个角度也可以看出地产的地位有多重要。在上面提到的《逃不开的经济周期》一书中,作者得出研究结论:在2004年这种经济增长的正常年份,包括房地产、债券、股票、黄金、收藏品等在内的全球可变价格资产的总额高达GDP的400%~500%;其中,房地产大约占到全部可变价格资产的一半。资产价格变化的“财富效应”在于,当人们发现自己的总财富增长了,就会增加消费和开支,增加的消费和开支又会刺激生产。这里提一句,有些人看到房地产市值总量超过GDP就认为是泡沫。殊不知每一年的GDP是当年的劳动,就像当年的工资收入,而累计可变价格资产中越来越多的房子,也可以理解为普通人的存款。


据不完全统计,我国房地产总市值约260万亿元,中国债券市场规模近90万亿元,股票市场总市值规模约55万亿。不纳入黄金和收藏品等品种,中国的可变价格资产价格已经超过了400万亿,与2018年90万亿GDP相比,已经处于400%~500%的正常估值范围,全部可变资产总市值超出正常范围毫无悬念。


如果说对地产市值的估算带有主观臆测的话,那么中国大城市与世界大城市的GDP与房价对比就更可以说明中国房地产市场到底是不是高估了。


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但不管怎么样,由于房地产市场基数已经足够庞大,其波动的绝对数值高,引致的财富效应对于GDP的影响值很大。而且,房地产价格本身不但有上述影响,还会对房地产建造市场产生影响,而建造市场本身又有财富效应对GDP的影响…也就是说,地产是一个有多重放大效应的市场,其波动产生的蝴蝶效应对经济的影响非常巨大。


适当的可变价格资产比例是繁荣经济有效手段,但是人类往往容易贪婪。当资产价格上升突破了其正常的估值范围,从而引发购买力不足时,只能从其他领域中抽血来继续推升资产交易价格,如果任由抽血推高资产价格的情况进一步蔓延,再下一步就是日本一样的泡沫破裂。当第一种情况刚刚出现时,就已经表明人们没钱继续扩大消费了。毫不避讳的说,我们已经处于了这种阶段,这两年汽车销量的明显下滑,虽然有很多汽车行业本身的原因,但在2019年国家已经出台刺激汽车消费政策的背景下依然如此,有理由怀疑人们开始从汽车消费等领域省钱去买房了。

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但不管怎么样,由于房地产市场基数已经足够庞大,其波动1%的绝对数值都很高,引发的财富效应对于GDP的影响值很大。这么大级别的市场,产业链上下游的其他行业也会跟随其波动,家电、家居、建材、装修、长租公寓、物业服务等等…换句话说,地产现在“大到不能倒”的局面已经形成,我们现在就是地产与经济互相撕扯的阶段,既不能过度打压房地产又不能放松刺激地产。有人将地产对经济的发展,从“支柱产业”转变为“压舱石”,压舱石的说法也正好说明了地产必须稳定。 


相互撕扯,其实也是相互依存。


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