一、月度市场综评                                                                

1、二手住宅过户量小幅下降，全月过户7363套，均价55300元/㎡。

2、新房备案量激增至4605套，创近三年来成交高峰，市场分化明显。

3、租赁市场趋于平稳，福田平均租金下降带动全市租金小幅下滑至81.19元/㎡·月。

二、关键数据                                                             

1、5月二手住宅成交7363套，环比下跌2.73%，同比上涨10.18%。

2、5月二手住宅成交60.63万㎡，环比下跌0.74%，同比上涨12.16%。

3、5月二手住宅成交均价55300元/㎡，环比下跌3.15%，同比下跌7.64%。

4、5月新房住宅成交4605套，环比上涨70.30%，同比上涨79.60%。

5、5月新房住宅成交44.19万㎡，环比上涨71.59%，同比上涨70.44%。

6、5月新房住宅批售5116套，环比上涨48.55%，同比上涨10.98%。

7、5月新房住宅批售44.87万㎡，环比上涨17.45%，同比下跌8.30%。

8、5月租金81.19元/㎡·月，环比下跌1.16%，同比上涨8.18%。

三、详细干货版目录                                                          

1、二手住宅市场综述

2、新房住宅市场综述

3、二手新房住宅市场对比

4、新增预售项目

5、租赁市场分析

1、二手住宅市场综述                                                               

（1）成交量分析

2019年5月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市二手住宅共成交7363套，环比下跌2.73%，同比上涨10.18%;成交面积60.63万㎡，环比下跌0.74%，同比上涨12.16%；成交均价55300元/㎡，环比下跌3.15%，同比下跌7.64%，整体量价微跌。

小阳春过后，全市二手即时成交缓步回落，5月，二手住宅过户量微幅下滑，总量7363套，日均351套。近期，外部环境压力和经济方面普遍偏谨慎的预期，加上热点刚需新盘入市分流了部分需求，二手市场活跃度不及3月已是共识。从网签单量看，周度1400套左右的网签量，月度成交接近6000套水平，还是略好于过去两年的月度均值5300余套。内外多重因素叠加影响下，客观理性的需求支持市场不会出现大起大落，可以预见的是，政策方面如无大的变动，全市二手成交大概率保持相似的平稳节奏，不过热，也不复731后的低迷。

细分到深圳各个区域表现如下：在5月二手住宅成交中，龙岗区以1767套的成交总量继续位列全市首位，占全市成交总量的24%；其次是宝安区成交1696套，占全市成交总量的23%；再次福田区成交1389套，占全市成交总量的19%；南山区成交1239套，占全市成交总量的17%；罗湖区成交1089套，占全市成交总量的15%；盐田区成交183套，占全市成交总量的2%。从环比情况看，六大行政区中龙岗宝安两区环比微涨，涨幅仅1-2个百分点；其他四个行政区环比下跌，其中罗湖区跌幅为一成，福田、南山和盐田三区跌幅在一成内。

（2）成交价格分析

价格方面，5月二手住宅均价小幅波动，缓降至5.5万元/㎡区间。同比表现仍然微跌，二手均价连续六个月低于去年同期水平。从成交样本看，刚需面积、中低价位成交在5月进一步扩张。在市场预期稳定情况下，短期买入卖出已无利可图，投资需求被压缩到极致，而刚性需求对价格敏感程度高，价格的小幅调整都会影响置业者的决定，进而拉长整个成交周期，价格在供求双方不停试探调整中波动缓行。

从各区域成交均价来看，三大梯队成员不变，其中第一梯队的南山区“9字头”，福田区近“7字头”；第二梯队，宝安、罗湖“5字头”；第三梯队，盐田和龙岗“4字头”左右。环比方面，六个区域中南山和福田两区环比下跌，福田区跌幅较大，接近一成；其他四区环比均有不同程度上涨，其中盐田区涨幅略大，宝安、罗湖和龙岗区涨幅微小，在五个百分点内。

（3）成交结构分析

①成交面积段分析

从成交面积区间结构图看，5月份占比最大的面积段依然是50-90㎡户型，成交占比55.82%，较上月上升3.98个百分点，是5月占比变化幅度最大面积段；占比第二高为50㎡以下户型，成交占比22.44%，较4月下降0.67个百分点。从5月成交数据来看，改善型面积段交易有较明显萎缩，刚需面积段扩张。

②成交单价段分析

从成交单价区间结构图看，4-5万单价区间成为5月成交主流，占比28.81%，较上个月提升0.89个百分点；其次是6万以上单价区间，占比26.73%，较上月下降5.07个百分点，也是当月占比变化最大单价段。经过4月大幅扩张后，5月份，6万以上单价段占比下降，6万以下，尤其是3-4万单价段占比明显上升，也是符合刚需成交的单价段。

③成交总价段分析

从成交总价区间结构图看，5月市场份额最大的部分为200-300万总价产品，占比26.59%，较上月上升2.16个百分点。其次是300-400万总价产品，占比23.55%，较4月上升0.34个百分点。从月度成交总价区间看，全月400万以上成交占比全面下降， 400万以下总价成交占比上升。从成交结构上看，4月成交偏向刚需置换，高单价和高总价段位占比均有上升，而5月需求已经重回刚需、或者说是首次置业层面，中低单价和总价交易主导地位深化。

2、新房住宅市场综述                                                              

2019年5月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市新房住宅共成交4605套，环比上涨70.30%，同比上涨79.60%；成交面积44.19万㎡，环比上涨71.59%，同比上涨70.44%。5月，新房成交在供应增加和热点楼盘助力下大幅上扬，4605套的量值是近三年来的商品住宅成交的高峰。观察个体楼盘去化情况可以发现，月度数据的亮眼表现并不意味着全市整体成交火热，定价略高于市场期望，即使网红盘也会铩羽而归。理性的客户对价格和规划配套更为看重，局部区域受捧，成交分化在近期新房市场中表现愈加明显。

5月份，深圳主力项目包括万科星城、勤诚达·正大城、半岛城邦、华强城、奥园翡翠东湾、星河天地、深城投&中城AIO等，排名TOP10中的高价项目仅有半岛城邦

。

细分到深圳各个区域表现如下：在5月新房住宅成交中，宝安区为成交第一区，全区共成交2252套，占全市成交总量的49%，主力成交项目包括万科星城、华强城、深国际万科悦城、中森·公园华府、勤诚达·正大城、星河天地等。其次是龙岗区，共成交1681套，占全市成交总量的37%，主力成交项目包括奥园翡翠东湾、深城投&中城AIO、麓园、大族·云峰等。南山区成交374套，占全市成交总量的8%，位列第三，主力成交项目为半岛城邦、枫叶望海公馆等。盐田区成交191套，罗湖区成交62套，福田区成交45套。从环比变化来看，六大行政区涨多跌少，其中罗湖和福田两区下跌，跌幅在一成左右；宝安、龙岗、南山和盐田四区上涨，其中南山区涨幅较大，近2.2倍。

3、二手新房住宅市场对比                                                          

2019年5月，Q房网数据研究中心监控显示：全市住宅共成交11968套，环比上涨16.49%，同比上涨29.43%；成交面积104.82万㎡，环比上涨20.71%，同比上涨31.05%，新房二手住宅成交套数比为0.63。新房备案量大幅上涨，二手过户量稳中微降，全市住宅成交总量进一步增长，近1.2万套的总量也是2016年325政策以来的最高值。本月新房、二手成交量差距缩小，但二手房依然是成交主力。

4、新增预售项目                                                                 

2019年5月，Q房网数据研究中心监控显示：全市有大鹏家天下花园（二期）、福田辉煌时代大厦、南山宝能城花园（西区）、海境界家园二期、龙岗景华春天家园、和成嘉业名园、盐田御景佳园、宝安华强城市花园（三期）、会展湾中港广场等11个项目获新批预售，共批售住宅类产品5116套，面积44.87万㎡。5月推售量较前期有所增长，部分获批楼盘关注度高，预计6月全市商品住宅备案或仍呈现高位波动，局部温热状态。

5、租赁市场分析                                                                 

根据Q房网云房源大数据统计，5月份全市商品住宅租金为81.19元/㎡·月，环比下跌1.16%，同比上涨8.18%。进入5月，租单量保持稳定，租赁市场趋于平稳，福田区月度租金受样本影响降幅明显，带动全市平均租金小幅下滑。

从各区域月度租金价格来看，罗湖区5月租金117.06元/㎡·月，排名第一，环比上涨4.40%；其次为南山区，116.00元/㎡·月，环比上涨4.75%；再次为福田区，105.34元/㎡·月，环比下跌16.88%；租金最低依然为龙岗区，48.52元/㎡·月，环比微涨0.18%。上月高端商务公寓成交影响福田区租金明显上涨，本月租金有所回调，从环比变化来看，5月份六大区域租金水平也仅有福田区表现为下跌， 其他五个行政区租金水平小幅上涨，涨幅在5个百分点左右。