由Q房网独家出品的2019年深圳房地产年报出炉了！过去的一年，深圳房地产市场表现如何？

我们分4篇独家报告一一详细说明。今天分享的是第一篇：国内环境分析。列为看官，快来看看吧！

1.1 国内经济形势（GDP）

——经济下行压力加大  稳发展仍是重心

在内外因素影响下经济数据整体走弱 ，下行压力持续显现。2019年前三季度GDP同比增速为6.2%，增速持续放缓。今年以来政府出台多项政策缓解经济压力，并以多次降准的形式支持实体经济发展 。

1.2 国内经济形势（PMI 指数）

——全年低位徘徊 经济增长动力不足

2019年PMI指数仅4个月份高于荣枯线，其余月份接连跌破荣枯线，持续达半年之久。2019年全年平均水平49.7%，低于去年1.2个百分点，制造业整体呈现疲软态势，2019年12月份，中国制造业采购经理指数(PMI)为50.2%，与上月持平，连续两个月位于荣枯线以上。随着中美第一阶段协议传递出积极信号，企业信心有所恢复，有助于巩固经济企稳的基础。

1.3 国内经济形势

——CPI高位运行 PPI走势低位回调

2019年以来，我们可以看到CPI和PPI的走势相背离，这是因为2019年4月至今，猪肉价格的上涨推动CPI上行，但核心物价并未表现出明显通胀，同时，宏观基本面走弱和国际原油价格回落拖累PPI下行。当前 ，政府实行货币政策边际放松，包括9月的全面降准+定向降准，11月的MLF和逆回购降息，都在为经济托底。央行预计到2020年下半年CPI、PPI的剪刀差有望收窄。

1.4 国内金融环境（M2）

——近两年M2增速较为稳定

从近两年数据来看，M2的增速较为稳定，在8.0%-8.8%之间波动，2019年11月，M2同比增速为8.2%，较上月回落0.2个百分点。2019年３月政府工作报告首次提出，M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配，以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。

1.5 国内金融环境（新增中长期贷款）

——小幅回升  增长乏力

2019年1-11月住户部新增中长期贷款为4.97万亿元，同比上涨7.0%。目前“房住不炒”的定位是不可动摇的，大部分城市房价逐渐趋稳，因此新增中长期贷款在2016年后开始稳步小幅回落，2019年虽然有所增加，但预计难有大的起色，增长依然乏力，同比增速小幅上升的概率较大。

1.6 全国房地产投资

——开发投资增速有所抬头

2019年前11月，全国房屋开发投资完成额为121265.1亿元，同比增长10.2%，住宅开发投资完成额为89232.3亿元，同比增长14.4% ，投资增速与过往四年相比，有所提升。但是，受金融监管趋严、融资渠道收窄等因素影响，房企资金压力凸显，进而影响房企投资的积极性，房企投资进入谨慎通道，更加有的放矢。

1.7 全国房地产新开工/竣工面积

——新开工/竣工仍呈剪刀差形势

2019年1-11月房屋新开工面积累计同比增长8.6%，其中，住宅新开工面积累计同比增长9.3%。房屋竣工面积累计同比下跌4.5%，其中住宅房屋竣工面积累计同比下滑4.0%。全国房地产的新开工和竣工面积的数据出现巨大的剪刀差，已经持续4年了，导致这一结果的部分原因是因为去杠杆政策，压缩了开发企业的现金流，倒逼其开工获取五证后把土地质押来换取现金流，但有些企业却没有足够的资金，能够支撑项目能在当年度竣工。

1.8 全国商品房销售面积

——市场销售规模同比稳中有涨

2019年1-11月商品房销售面积148905万㎡，同比增长0.2%，其中，住宅销售面积130805.1万㎡，同比增长1.6%。商品房销售额139005.8亿元 ，同比增长7.3%，其中，住宅销售额121705.9亿元 ，同比增长10.7%，全国商品房及住宅市场销售面积和销售额的数据呈现稳中有涨的趋势。

1.9 全国商品房待售面积

——待售面积持续下滑  从去库存转向稳价格

2019年11月末，商品房待售面积为49221万㎡，累计同比下跌6.5%，商品房住宅待售面积为22281万㎡，累计同比下跌12.6%。从图中可以看出2014-2015年，房地产库存持续攀升，政策目的主要为化解高库存风险；目前库存压力持续下降，尤其是住宅待售面积已回到2012年水平，现今中央主要是通过调控来稳定价格，既不能大涨也不能大跌。

1.10 纲领文件

——未来区域互通成为趋势

粤港澳大湾区、长三角一体化均明确指出未来城市群及城市的定位，发展方向，可以预见，区域间的互通是未来的一个大走向。

1.11中央政策

——关键会议定调年度楼市走向:稳字当头

2019年房地产市场仍在调整期，坚持房住不炒的定位一直不曾改变，随后更是重点强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，由此可见政府稳定房地产市场预期的决心。

1.12金融管制——金融监管收紧  风险管控持续强化

房地产的金融环境一直是楼市调控的重点， 加强监管与规范操作是防范房地产泡沫的有效手段。

1.13 地方政策——一城一策 松紧并施

从地方政策来看，今年以来“因城施策”表现尤为明显，各地政府纷纷通过“市场过冷定向放松，过热政策收紧”的手段来保障房住不炒的预期，稳定市场发展。

好了，第一篇的分享就到这，咱们下期再见！