宅地溢价率回升至一年前

自从春节后楼市销售回温以来，土地市场也快速回温。根据wind数据统计，4月份全国宅地成交土地规划建面4606.64万㎡，溢价率26.76%，春节过后楼市的活跃已经让宅地溢价率回到一年前的水平。

而且近期部分城市土地成交热度较高、部分房企高溢价拿地被媒体大肆报道。但从2017年以来整体的数据看，土地市场热度并没有媒体描述的那么高。4月份成交规划建面同比增长27%，溢价率同比也仅高出7.78个百分点。并且，土地溢价率远没有达到2017年5月62.6%的溢价率高点。

强势的二三线城市

不过4月份的宅地成交楼面价5977.61元/㎡，3月和4月的宅地成交楼面价都接近2017年9月6522.37元/㎡的高点。值得注意的是，带动近两个月宅地成交价上升的主力却是二三线城市。

将100个城市按照等级划分可以看到，近两个月二三线城市楼面价出现了快速上升，尤其是三线城市的楼面价已经在4月创下了2017年以来的新高，达到4317.61元/㎡。而二线城市楼面价在去年10月见底后率先反弹，3月份的楼面价创下2017年以来的第二高点，而一线城市楼面价较为稳定。

所以我们认为，当前整体土地市场处于回暖过程中，成交较为活跃但热度分化，部分过热区域被住建部点名后继而出台新的调控政策。 

二三线城市楼面价回升显著，说明二三线城市是更受关注的目标城市。数据上也可以观察到，自2019年以来，房企主要在二线核心城市以及大都市圈内的三线城市拿地。截止5月22日，按今年宅地成交的规划建面排名，20强城市中只有上海和遵义不属于上述范围。

这20强城市中，房企最愿意砸钱拿地的是杭州、天津、武汉、苏州，这4城宅地成交总价均超过了500亿元。其中的苏州楼市因为火爆在3、4月份屡次上新闻，直到当地主管部门在5月11日出台调控加码的限售措施。

再细看全国100个城市宅地溢价率，高于平均溢价率26.76%的城市有31个，多数集中在弱二线和三线城市。这些城市的宅地市场体量相对较小，截止5月22日，今年以来的宅地成交总价大都在100亿元以下。

龙头房企拿地比去年谨慎

截止5月22日，共有24家房企拿出逾100亿元拿地，总拿地金额近5500亿元，而2018年同期逾100亿元拿地的房企共19家。虽然在今年24家百亿拿地的房企中，总共砸了近5500亿元，去年同期这24家房企拿地金额总计近4800亿元。

但是细看榜单，2018年销售额逾2000亿元的前10强房企中，今年以来除了融创中国和新城发展控股，其余8家房企在今年的拿地金额较去年同期均出现减少，其中碧桂园和绿地控股的拿地金额减少4成左右，保利发展的拿地金额直接腰斩，显示龙头房企目前拿地普遍谨慎的心态。

所以，我认为当前部分区域宅地市场的“热”只是阶段性的。一方面是去年下半年规模较小的房企拿地比较谨慎，因此今年补库存压力相对较大；另一方面，很多开发商采取快周转的运营模式，拿地约半年左右即可预售，前四月拿的土地很有可能会直接体现在2019年的销售业绩中，对于企业规模提升显而易见，也增加了规模较小的房企拿地动力。今年下半年还需要密切关注龙头房企的拿地节奏，目前拿地节奏放缓的龙头房企对整体市场的情绪影响尚需观察。

备注：100个城市能级划分如下

一线城市：北京、上海、广州、深圳

二线城市：   天津、重庆、杭州、南京、武汉、长沙、济南、青岛、宁波、苏州、厦门、福州、南昌、郑州、合肥、沈阳、大连、长春、哈尔滨、成都、西安、太原、石家庄、珠海、兰州、呼和浩特(共26个)。

三线城市：   贵阳、昆明、南宁、海口、银川、乌鲁木齐、无锡、常州、唐山、温州、嘉兴、烟台、佛山、东莞、绍兴、西宁、三亚、湖州、舟山、台州、金华、镇江、扬州、泰州、南通、连云港、保定、廊坊、秦皇岛、包头、北海、赣州、桂林、惠州、湛江、吉林、洛阳、泉州、徐州、宜昌、蚌埠、常德、大理、丹东、济宁、锦州、九江、泸州、牡丹江、南充、平顶山、韶关、襄阳、岳阳、遵义、淮安、盐城、宿迁、衢州、丽水、肇庆、江门、中山、汕头、张家口、淄博、潍坊、马鞍山、绵阳、湘潭(共70个)。