目前是房地产上市公司披露2018年年报的密集期，据不完全统计，2018年销售金额TOP10的房企中已有大半公布了2018年的经营业绩。龙头房企在收入和净利润方面均取得了靓丽的成绩。

销售和收入持续增长

作为行业的绝对龙头TOP3，恒大、万科和碧桂园也已经公布了2018年年报。其中的关键经营信息透露着行业大佬对行业的看法，下面逐一道来。

作为曾经的行业老大，万科依旧稳健前行，而恒大和碧桂园的增长速度依旧犀利！但细心的朋友看到上面的数据可能会问两个问题：1.为何碧桂园的销售金额与其他研究机构公布的数据相差巨大？2.为何三家龙头公司的销售金额与营业收入都不符？

先来看第一个问题。早在2018年年底，中指院就发布了2018年房地产企业销售额排行榜，该榜单上的万科销售金额6067亿元，与万科公布的年报金额基本相符；但榜单老大碧桂园7146亿元的数字与年报公布的5018.8亿元相距甚大，恒大的销售额也与年报有300亿元左右的出入。

碧桂园年报里的原文是这样的：去年集团实现权益合同销售金额约5018.8亿元，权益合同销售面积约5416万平方米，增速分别为31.25%和23.06%。这里的关键在“权益合同”四个字。一般在统计房企销售金额时，有流量金额和权益金额两个标准，流量金额是指房企参与开发建设项目的总销售额，但由于现在很多地产项目是由两家甚至多家开发商合作开发的，因此如果各家房企分别统计流量金额，则会出现销售金额重复叠加的情况，但权益金额只计算房企在多方开发的项目中所占的权益份额，因此更能反映企业真实的销售业绩水平。

第二个问题则涉及会计准则和公司经营范围了。其中的会计准则关于收入的确认条件有一条为：“企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制。”由于我国目前对商品房是预售制度，房企一般将正在建设中的房屋预先出售给购房人，由购房人预先支付房款，房企收到这部分房款只能归属于预收账款而不是收入项里。所以，在结算交房的那一刻才属于“没有对售出的商品实施控制”，在会计上最终确认为收入。

经营范围的口径问题更容易理解，像恒大还有诸如文化旅游、健康养生、新能源汽车等非地产业务收入。

毛利持续回升

近3年来，碧桂园和万科的毛利率企稳回升。除了控制了拿地成本之外，新建商品住宅价格在近3年依然小幅走高也是支撑因素，这还是在政策调控持续收紧的情况下。考虑到结算交房滞后于销售，2019年房企的毛利率可能延续小幅走高的趋势。

龙头房企市场份额继续提升

市场份额方面，2018年万科在全国商品房市场的份额上升至4.05%，2017年这一数字为3.96%。行业集中度近几年持续提升已经是共识了，在3月26日的2018年度业绩发布会上，万科总裁兼首席执行官祝九胜表示，“随着集中度上升，这个行业里面既有机会，也有挑战。全球的经验，单一开发商的市占率最高会到6%-8%。”目前国内的行业龙头市场份额还有提升空间。

住宅占比仍是大头，转型仍需时间

在万科2018年全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为 95.6%，收入为2846.2亿元。所销售的产品中，住宅占比 84.9%，商办占比 11.5%，其它配套占比 3.6%。

万科坚持“城乡建设与生活服务商”战略，收敛聚焦，不断巩固和提升基本盘。虽然万科一直对外宣称转型为城乡建设与生活服务商，但住宅业务仍然是万科的基本盘，只有巩固提升住宅才能为万科的转型提供时间和空间。在业绩说明会上，万科副总裁兼董事会秘书朱旭也表示，人民美好生活需要更多内容供应和空间服务，但企业转型并非易事。

所以，2019年万科预计新开工面积3609万平方米，预计项目竣工面积3076.6万平方米。2019年万科的竣工面积持续走高，新开工面积萎缩至2017年的水平。从这两个指标的一增一减，也可以看出行业龙头在转型过程中是缓慢的。

土地储备持续增长

万科对住宅业务的巩固提升，从其拿地的节奏也可以看出端倪。2018年新增土地储备依然在增长，公司无论是拿地数量还是拿地面积都保持了一定的增长速度。从万科的拿地节奏也可以推断出郁亮所说的“白银时代”可不只是短短几年而已。

综合以上5个指标看，虽然去年万科“活下去”的呐喊言犹在耳，但是行业龙头公司在行业入秋的2019年其实过得依然滋润。而房地产开发商对于行业未来，也是在保证原有地产业务增长的基础上，去不断探索转型的方向。

而作为开发商转型的方向之一，长租公寓业务也在稳步推进中。万科“泊寓”目前覆盖 35 个主要城市，累计开业超过 6 万间，开业 6 个月以上项目的平均出租率约 92%。