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开发商的五证包括：《国有土地使用证》，《商品房预(销)售许可证》，《建筑工程规划许可证》，《建筑工程施工许可证》，《建设用地许可证》这五证是开发商开发楼盘必不可少的证照。其中，《商品房预(销)售许可证》是建立在其他四项基础上的证照，也是房产销售的重要凭证。 开发商五证会的风险 1、烂尾风险 对于开发商五证不全的情况来说，开发商很可能没有取得建房开发的资格，所以，楼盘销售可能只是幌子，很可能开发商收钱之后跑路。也可能开发商后期补办手续受阻，最终导致房子停工烂尾。 2、一房多卖 对于开发商来说，不给购房者办理网签和备案的情况下，可以实现一房多卖，最终导致房屋的产权出现纠纷。自身利益受到损害。
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商品房使用率的正确计算方法使用率=套内使用面积/购房建筑面积。其中套内使用面积是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的。 房屋使用率一般多少 一般来说，房屋得房率普遍在78%~80%。我见过住宅使用率最高的有98%，独栋别墅是100%，低的时候也有到72%~73%。大家要注意，有的时候，40、50年产权房的得房率就很低，甚至低至55%。有的小区，不同楼的得房率是不一样的，但是同一栋楼得房率是一样的。 影响房屋使用率的因素 大家判断得房率高低有两个重要因素：一是楼道的面积，二是电梯间的面积。 这两个面积大了说白了你可支配使用的套内面积就小，在这里就要提到影响得房率的一个重要因素——房屋的公摊面积。房屋公摊面积小，则得房率就高。
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开发商预售许可证作假怎么办，如何判断商品房预售许可证真假，你可以根据以下几点来判断 1、看名称 （1）开发企业的名称 当你拿到商品房预售许可证时，首先需要确认许可证上注明的开发企业名称是否与实际相符。如果不相符，建议不要购买该房产，这样的开发企业可能存在问题。 （2）项目的名称 查看预售许可证上的项目名称与实际是否相符，如果不相符，那么很可能该房产还没有得到预售许可证。所以，除了开发企业的名称，你还需要确认房产项目的名称，看看它与实际是否相符。 2、看数字 ⑴看帐号 一般来说，商品房预售许可证上会标注开发商在银行开办的资金专用帐号，你要查看的就是看预售证上写的专用账号是否与买卖合同付款方式中的帐号相同。 ⑵看面积 总建筑面积、预售面积、住宅面积、商用面积等，这些面积一旦在预售许可证中注明，就需要仔细核对，毕竟只有当这些数据都属实的时候，交易安全才更有保障。
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禁忌一：通透性差 采光和通风是选择户型时最主要的考虑因素。要使房间有良好的通透性，首先户型要比较方正，过于曲折的户型会影响空气的对流;其次，户型最好两面可以通风，而且相对两面通风(如南北、东西)，要好于相邻两面(如东和南、西和北)。另外，厨房和厕所湿气比较重，最好单独采光和通风，即避暗厨暗卫。 禁忌二：光线暗淡 好的户型，朝南房间越多越好，而且房间最好进深短、面宽大，整体采光面全。客厅、卧室、厨房、卫生间的采光效果依次类推。 禁忌三、 大而无当 房子并非越大越好，客厅面积过大，会显得空旷，而卧室过大也会影响私密和安全感。而且大户型不能简单的理解为中小户型图纸的放大。它应该是一种全新理念上的设计，房屋整体功能要相应增加;房屋高度的合理增加;新型的采光设计、装修效果等也应有改进和提高，切忌大而无当。从我国目前家庭结构看，主导户型至少在十年内仍会以三室一厅或两室一厅为主。
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1、门的开向要合理 室内房门开设的位置要合理，开向不能影响到空间的使用。同时，也要注意入 户门的开向，如果是往外开，要避免出现与邻居的门相冲突。另外，户门不宜正对客厅，更不应直接对着卧室。 2、注意得房率 一般户型图上都会标注房间的建筑面积，在这里您一定要注意和辨别的是，这个标注的建筑面积与实际的使用面积之间差多少?就是我们所说的得房率。得房率就是指可供住户支配的面积与每户建筑面积之比，也就是套内建筑面积除上销售面积的比值，当然比值越大越好。 例如：走道过多过长，既不利于家具的摆放，又造成面积的浪费，对于刚需购房者来讲，更是资金的浪费。 3、各空间配比 选择户型时，户型的面积大小、房间数量、各个功能分区的设置，要考虑到家庭的人口以及个人的经济承受能力。在这个前提下，户型能得到充分利用是再好不过了。
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1、进深和面宽 一般来讲，进深，即南北纵深的总数值，这个值是越小越好;而面宽也就是我们所说的开间，是越大越好。 偏大面宽、偏小进深，面宽直接关系到房间的宽阔度和房间里家具的摆放，同时考虑到自然采光的范围。如果房间进深偏大，光线从窗外投射进来经过漫反射，仍然照不到离窗较远的区域，白天仍然需要灯光照明。 2、通风好 户型好的房子朝向一般都是南通北透的，南北通透的房子居住也是很舒适的。所谓的南北通透指的是贯穿客厅南北有窗户，能够保证空气对流。另外，如果是高层(6层以上)的话，全南户型也值得考虑。如果户型是三房以上的就要考虑双卧朝南，不是双卧朝南的就不是好房。不管是大户型还是小户型，客厅都必须朝南。
