进入2020年，很多人开始预测深圳楼市走向。

但是购房者的关注的点永远直击灵魂——“2020年要不要买房？”“2020年买什么房子比较稳？”“刚需买哪里的房子？”

说实话，谁都无法给出确切的答案，只能以过往现象摸索规律。

南方楼事总结出的规律很简单：在2020年，搅动市场的将是限价新盘和学区房。换而言之，论抗跌这两种产品都有足够的底气。

从2019年，甚至再退后两三年来看深圳楼市，发现大家疯抢的不是限价新盘就是“万年不跌”的学区房；其次才是有大规划托底的新区；最后利好政策一出来，全城“疯涨”。

具体分析，下面分点来细细剖析。

这类新盘继续日光？   

今年的深圳新房供应，尤其紧张。

相比去年，2020年深圳预计入市的新房数量足足少了近5成！

在供应持续紧张的态势下，新房市场的每一个点，都足以引发“动荡”。今年的关键词依然是：日光盘区域、限价、豪宅。

1.供应骤减50%，新房不够卖？

“2020年深圳住宅卖一套少一套？”

据深圳中原研究中心不完全统计，2020年潜在入市项目66个。其中住宅54个，公寓12个。相比2019年入市的126个项目，足足少了60个。

以福田为例，在今年福田只有2个新盘入市，十分稀缺。

这在去年也是同样的情况，福田也只有两个新盘入市，就是深业中城和天健天骄，去化率惊人。

深业中城192套房源、2794个筹，开盘8小时，所有房源全部售罄，销售金额约50亿！

天健天骄虽不是传统意义的豪宅，但开盘2小时选房率依然超80%。

据米宅珠三角统计显示，2019年经过一波猛涨，深圳成为全国房价最高的城市，二手房挂盘量更是缩减到了38937套，比七月份减少了8000套。

并由此推测，供不应求是这个城市的主旋律。

从戴德梁行研究院统计的数据显示，2019年一手住宅分区供销比中，刚需大本营龙岗和宝安占据第一和第二，宝安甚至出现供不应求的情况。

成交量中龙岗和宝安更是遥遥领先，这里面我们不排除宝安因为下半年的扩容利好而引发关注。整体来说，2019年刚需需求量庞大。

然而2020年入市的项目只有54个住宅，其中已确定户型90平以下的住宅仅12个。

这意味着，2020年留给刚需的机会真的不多，遇到合适的就请抓紧吧。

反观深圳土地市场，今年居住用地虽比去年增加了，但却打破了“逢宅地必抢”的定律。

深圳在2019年出让了14（最终成交12宗）宗居住用地，这相比过去三年的8宗、3宗和12宗宅地，多了许多。

双限双竞、限制商品房销售价......土拍规则愈加严格，房企拿地的热情就不那么高涨了。

11月22日那场土拍，即便推出了5块宅地，但参与的开发商数量远不及此前，成交地块大多最高限价都没达到，甚至还有地块流拍。

据南方楼事了解，很多房企都转向了深圳周边的其他湾区城市，如东莞、惠州、中山等地。

“深圳拿地成本实在太高了。”这是大部分房企的心声。

这也就不难理解，为何深圳的新项目在减少。

这些区域，大概率会出现日光盘！

“供需紧张，区域该怎么选？”

西部房价在去年818之后的四个月时间内“暴涨”，而“东冷西热”在2019年也体现得淋漓尽致。

购房者在过往的一年里用脚投票，给出了他们的结论：首选西部。

从先行示范区、前海双扩区再到豪宅税新政，无数目光聚焦于西部，许多楼盘贴上了清盘、日光等标签。

2月22日，前海华润深圳湾瑞府开盘遭“秒光”，总价超过1亿的户型仍有业主认购。

8月31日，福田景田某豪宅售出410套，去化约8成，销售金额超过50亿元；

11月28日，前海稀缺豪宅招商领玺入市，1306批客户“抢”456套房源，4小时售罄。

......

而从今年的供应来看，日光盘大概率还是会出现在西部。

南山作为成熟片区，从商业、学校、企业，再加上得天独厚的地理位置，可说无懈可击。

而宝中得益于南山外溢和前海扩容，片区建设如火如荼，在未来无论是商业配套还是产业方面，整个片区都会很大的提升。

反观东部，虽然也有去化率感人的新盘，但是绝大部分楼盘从打折、优惠，再到中介代理，像挤牙膏一样需要很长时间去消化。

再从2019年出现的几个日光盘来看，除了南山宝中等片区，大热的片区还有福永、沙井和光明等，这些区域的新盘在2019年入市大部分成绩都不错，其中光明最为突出。

5月31日，福永华强城三期开盘，约4小时去化464套，去化率100%，成为2019年首个日光盘。

11月30日，光明龙光玖龙台二期开盘，不到70秒705套房源全部抢光，成为光明首个日光盘。

12月21日，光明勤诚达正大城三期悦园开盘，约4小时365套即售罄，去化100%。

12月22日，光明绿地新都会开盘，约30秒362套售罄，吸金17.92亿。

7月29日，沙井网红盘万科星城3337套住宅售罄。（在2018年11月28日开盘，一次性推出3337套住宅）

......

而在今年预计入市的住宅项目中，南山科技园只有1个、宝中3个、光明3个、沙井2个......可谓屈指可数，僧多粥少啊。

具体到项目，很多人翘首以盼的有华润城润玺，常年出现在预计入市名单的沙井万丰海岸城，只要价格合理，大概率也是日光的节奏。

限价之下，这些楼盘占便宜！

”2020年哪些楼盘最好卖？“

在限价影响之下，热点刚需大盘以及优质豪宅产品会持续搅动2020年市场。

加上双十一豪宅税新政出来后，豪宅楼盘更是直接享受重大利好。所以今年入市的优质豪宅，仍会成为土豪们的猎物。

以预计今年入市的华润城润玺（华润城四期）为例。

从建地基开始就备受关注。有购房者放话，2019年什么盘都不买，就等着润玺入市。

在链家房价地图上显示，一期二手房均价为13.6万/㎡，二期为13.7万/㎡，其中三期无销售房源未显示，均价为13.5万/㎡，周边的二手楼盘的均价也去到了9万元/㎡左右。

在限价情况下，预售价格大概率还会低于周边二手房均价，润玺入市引发的关注度可想而知。

掐指一算，润玺有可能会再一次刷新深圳开盘数据。

其次就是优质豪宅项目，在2019年入市的豪宅项目几乎都是日光。

从顶豪深圳湾一号、开盘大排长队的华润悦府、以及8000万户型秒光的瑞府......每一个都是核心地段，并且还占据山林湖海自然资源。

因为太过稀缺，在2020年优质豪宅仍会畅销是个大概率事件。

深圳从粤港澳大湾区，再到先行示范区，一系列政策的加持下，大家都对深圳有很高的预期，相信深圳未来的发展是不可估量的。

总体来看，在2020年供需紧张和限价影响着两个大势不会改变。

它们也会决定，行情好时，深圳楼市有比北上广更强的上涨动能；行情差时，深圳楼市还有庞大的刚需改善支撑，不至于冷到冰点。

而限价新盘在一系列行情之下，在2020年会成为抢手的香饽饽。

学区房抗跌

深圳优质学区房价在这几年稳中有涨，总体平均涨幅接近10%，更令人咂舌的是30多年楼龄、15㎡一房的房源单价去到9万+/㎡。

在供不应求的情况下，学区房成了硬通货。

据深圳贝壳研究院研究数据，近一年来，深圳各区典型学区房涨幅全部超过5%，总体平均涨幅接近10%。

深圳学区房全攻略在统计2019年初到年底的典型小区中，涨幅最夸张的就是带有南外学位的科苑居，高达80%，其次是花样年花郡57.60%。

以2019年9月爆红的宝安都市翠海华苑为例：

月初小区成交了一套19㎡的1房户型，成交总价为410万，成交单价为215790元/㎡！

月底又被爆出以330万总价成交了一套20㎡左右的小户型，单价为16.2万/㎡，仅仅过了一个月就从16.2万/㎡涨到了21.58万/㎡！

这个暴涨小区只因为带有宝安排名第一的宝中学位，这个单价，直逼深圳湾豪宅。

再以福田的八卦岭宿舍为例，在2019年6月份荔园小学东校区确定选址后，八卦岭宿舍一房小户型二手房开始活跃，均价从最初的5万/㎡涨到现在的9-10万/㎡。

除了待建名校，还有旧改的预期，单价直接去到了12万/㎡。

而宝中传了很久的海天学校，近来就有网友爆料称确定进入宝中集团，变为九年一贯制学校，54班制。

如果教育短板补齐，宝中带有名校学位的房源大概率会跟八卦岭宿舍一样“暴涨”。

深圳名校学区房完美的诠释了“抗跌、保值”这两个词的含义。

虽然这类房源多数是30多年的老破小，但因为是小户型、低总价很易上车。再加上优质教育资源加持，单价也屡屡刷新高。

深圳学区房之所以如此魔幻，归根结底还是因为教育资源跟不上城市的发展。

据深圳2018年统计年鉴数据显示，深圳2016年-2017年新生婴出生率逐年增加，2018年深圳市以新增49.83万常住人口的数量，高居珠三角九市首位。

2019年11月25日，深圳龙华教育局发布2020年义务教育阶段学校新生学位预警，显示2020年龙华区学区缺口依然较大，预计小一学位总缺口近8000个，初一学位总缺口近3000个。

对于深圳教育资源的匮乏，深圳市教育局局长陈秋明表示：

“未来3年，深圳还将新改扩建146所公办中小学校、新增公办中小学位21万个。其中，2020年，计划新改扩建公办义务教育学校30 所，新增公办义务教育学位4万个以上。”

而对于深圳学区房的走势，资深地产媒体人朱罗纪曾表示：

”深圳的学区房价格是没有天花板的。因为它本身是稀缺资源，稀缺资源给房屋价格加持。从房屋质量看，很多学区房来自产品本身的价值为0。如果不考虑未来的房地产发生大规模的调整，学位房一定是跑赢大势的。“

所以，在2020年的深圳，学位紧张还是存在的，那些带有名校学位的房源大概率依旧会畅销。

但在未来计划新增的学位全部落地后，情况大概率会有所缓解。

总 结

简单来说，2020年会搅动楼市的要么是限价新房，要么是名校学区房，而最抗跌的也一定是学区房。

在深圳强大的购买力下，供需紧张这个大势也不会改变。

行情好的时候，深圳有比北上广更强的上涨动能；行情差的时候，深圳还有庞大的刚需改善支撑，不至于冷到冰点。

如果存在不稳定因素，那一定是政策。如果有大政策变动，也会深刻影响深圳楼市。

虽说西部火热，东部相较之下比较冷淡，但是购房还是根据自身能力。

如果资金有限，不能上车西部，在东部上车也是不错的选择，可优先考虑地铁沿线房源。

2020年，祝大家都能拥有安身之所。

来源：内容来源南方楼事，文中观点不代表Q房网观点，仅供参考。