历年商品房供应——商品房供应套数持续下行  住宅供应套数有所回升

   根据监测，2018年深圳商品房供应总套数66636套，同比下跌4.52%；供应总面积672.39万㎡，同比上涨14.39%。其中，住宅供应总套数37840套，同比上涨12.26%；供应总面积377.53万㎡，同比上涨15.60%。对比过去六年的供应量，自2015年后，商品房供应呈现下行状态，政府部门对备案价格管控，直接影响开发商供货速度和热情。

    6商品房供应2018年详情——供应高峰在下半年  宝安和龙岗仍为主力

    对比2018年各月的供应量，受年末回款压力的影响，全年的供应高峰在下半年，尤其是9-12月。从各区来看，2018年供应主力仍是集中在宝安和龙岗两大区域，分别占据总供应量的45%和34%，合计79%的体量，随后是南山区，占14%份额。宝安、龙岗价格优势明显，近几年来一直是刚需购房的首选入门区域。

    商品房成交量——成交低位微升  调控效果显现

    2018年，深圳全市新建商品房成交51951套，同比上涨11.56%；成交总面积463万㎡，同比上涨12.14%；深圳商品房市场在2015年全面爆发，成交量达到历史顶峰，但从16年开始市场受政策频频打压，成交量回归历史均值。2018成交仍在低位缓增。

    商品房成交价——稳中有降  房住不炒强贯彻

    成交均价方面，2018年全市均价为54090元/平米，较上年下跌了334元，同比下跌0.61%，自2016年精准得力的行政调控后，近两年来价格维稳。

    商品住宅成交量——政策重塑供求  成交量微增

    2018年，深圳全市新建商品房中，住宅共成交29396套，同比上涨13.85%；成交总面积292.42万㎡，同比上涨12.78%；新房住宅整体趋势与商品房类似，但全市住宅网签仍略高于去年，显示市场需求仍旺盛。

    商品住宅成交价——政策持续高压  价格高度稳定

    2018年，深圳商品住宅成交均价54120元/㎡，比去年低了325元，同比下跌0.6%。2018年是深圳楼市调控继续深化的一年，7.31政策从企业禁买、个人限卖、抑制离婚炒房等角度进一步严控楼市。

    各区域商品住宅成交量——宝安、龙岗领跑全市

    2018年，新房住宅成交中，宝安和龙岗两区成交延续位列全市前两位，且均成交上万套，是新房的主战场，随后第三的是南山区，较第二名差了约1.1万套。与2017年相比，除了福田区成交量有所下滑外，各大区域的成交量都有不同程度的上涨，涨幅最大的是盐田。

    各区域商品住宅成交价——三增三降  盐田降幅最大

    相较2017年，2018年成交均价上涨的区域有福田（上涨7.35%）、宝安（上涨7.54%）和龙岗区（上涨4.64%），成交均价下跌最大的区域为盐田区，下跌13.83%，从全年看，均价稳定的原因在于宝安、龙岗成交量占全市成交的86%，拉低整体价格水平。

    商品住宅占商品房成交比例——住宅成交比重多年来首度回升

    深圳住宅成交占商品房成交的比重在逐年下降，特别是在2016后，下跌趋势更加明显。虽然2018年下半年的调控政策针对住宅市场持续“打补丁”，但从新房住宅成交占比来看，反而在2018年出现了多年来的首度回升，一方面是新房价格倒挂带来的住宅成交放量，另一方面7.31政策对住宅和公寓形成双重打击，购房者对于公寓的选择更为慎重。

    商品房库存——去化周期显著缩短

    根据监测，2010年以来，商品房的整体库存压力高过住宅，也就是说，商业、办公等市场去化压力更大。2018年，商品房去化周期17个月，同期住宅去化周期14个月，与2017年相比，去化压力有所降低。从存量来看，在2018年供应增加的大背景下，住宅存量缓涨了6%。但受深圳土地资源先天不足等因素影响，自2015年起，住宅的库存总量出现趋势性萎缩。

    各区域商品房住宅去化周期——住宅14个月

    就住宅市场而言，截止2018年底，除南山区处于低压线，宝安、龙岗保持一年左右较为理想的去化周期外，其他区域库存压力均超过警戒线，盐田区去化周期甚至达到64个月。

    各区域商品房去化周期——商品房17个月

    在各个区域，除福田外，商办去化压力明显高过住宅市场。相对商办、公寓而言，住宅市场库存压力明显偏小。