二手房成交量——政府监管力度加大   新政抑制需求整体表现稳定

    2018年，深圳全市二手房成交73047套，同比下跌1.06%；成交总面积609.49万㎡，同比下跌3.58%；其中，二手住宅成交64627套，同比上涨1.65%；成交总面积530.64万㎡，同比下跌1.48%。2016年进入新一轮调控期之后，深圳二手成交持续下挫，2018年3月底出台的“三价合一”叠加“7.31新政”的出台，对2018年下半年行情产生深远影响，但上半年“优良”表现使得全年二手房成交量与上一年基本持平。

    二手住宅成交均价——价格坚挺   升幅放缓

    2018年，深圳全市二手住宅成交均价56596元/㎡，同比上涨6.56%。但从近十年情况对比看，近两年的涨幅明显减弱。政策持续加码下，2018年市场买卖双方更加理性，存在更多的议价空间。

    各区域二手住宅成交量——宝安、南山年度成交量涨幅相对明显

    2018年，除盐田外，各区成交的分化并不如新房显著。在二手住宅成交中，龙岗区成交持续位列榜首，但相较去年下跌了6.91%；随后是宝安、福田两区，再次是南山区、罗湖区和盐田区。与上年相比，除龙岗外，各区域二手住宅成交均有不同程度上涨，其中宝安、南山均涨了6%。

    各区域二手住宅成交价——各区域价均升  福田涨幅最大

    2018年，除福田（75430元/㎡）和南山（84823元/㎡）超过全市均价外，其他区域皆在均价以下，且所有区域均有不同幅度的上涨，分别是福田上涨8.89%，龙岗上涨6.65%，南山上涨5.24%，罗湖上涨5.14%，宝安上涨4.34%，盐田上涨3%。

    住宅成交面积结构——90㎡以下是主流

    90㎡以下中小户型作为成交主力，全年占比保持在八成左右，且在2018年第二、三季度，成交呈扩张趋势，其中又以9月占比最高，达83.60%。进入年末，91㎡以上改善型面积段占比有所恢复，其中91-120 ㎡面积段占比在11月创下近两年来新高，达16.18%。

    住宅成交单价结构——单价区间微上移

    从2018年全市二手住宅单价区间成交结构来看，4万以上单价区间占比在七成左右，较2017年的64.90%有所提升，其中4-5万与6万以上单价区间占比全年表现势均力敌，轮流占据单价区间占比首位。在全市住宅价格稳中微涨情况下，单价区间表现也呈略微拔高趋势。

    住宅成交总价结构——中低端价位受众多

    从2018年全市二手住宅总价区间成交结构来看，200-300万中低端总价区间的物业依然是成交主力，这一总价区间成交占比在11月突破三成，达31.76%。200万以下物业的成交占比持续萎缩，全年成交占比由2017年的16.92%下降至14.85%；对应的，400万以上总价段占比提升。

    各区域成交单价结构——成交主力看梯队

    2018年，全市成交主力单价段为4-5万，占比为28.13%；其次是6万以上单价区间，占比为27.94%。具体到各个行政区主力单价段和区域成交均价吻合，第一梯队福田南山两区6万以上高端项目是绝对主力，占比分别为59.64%、76.30%；第二梯队宝安罗湖4-5万成交占比超过1/3，第三梯队龙岗盐田主力单价段则为3-4万，成交占比在五成左右。

    各区域成交总价结构——上车看龙岗  置换看南山

    2018年，全市成交主力总价段为200-300万，占比26.30%；其次是300-400万总价区间，占比22.56%。具体到各个行政区，200-300万物业是龙岗、罗湖和盐田区的成交主力，其中又以龙岗区占比最高，达41.76%，是刚需上车首选；福田和南山两区500万以上高端项目聚集，南山区这一总价区间成交占比近六成，是改善置换集中区域。

    深圳市二手住宅套均总价——450万高位窄幅波动

    2018年上半年，深圳二手住宅成交套均总价冲高至452万元/套，下半年波动回落到438万元/套，环比下跌3.15%，同比微跌0.83%。2011-2018年，二手住宅套均总价从129万涨至438万，涨幅明显的时间集中在2015年-2016年上半年。最近一年调控进一步加压，尤其是731后，套均总价上涨趋势受抑制，进入高位窄幅波动状态。

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