Q房独家: 2019年10月深圳二手房 挂牌及成交分析

如果现阶段要买二手房,该以怎样的价格与业主谈价呢?


业主要卖房,怎么了解目前挂牌周期及成交周期呢?


购房者想要买房投资兼自住,该买多大的,户型是怎样的,才能最好交易呢?


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房价永远都是大家最关心的话题,如何应用数据去了解二手房的实际情况,是双方博弈的重要工具。


特别是上周深圳调整了普通住宅的标准,根据Q房网数据研究中心监测过去一年的数据发现,超过50%原本属于“豪宅”的成交房源中有90%是被误伤的“伪豪宅”,这一政策的颁发直接激发了二手市场的活跃程度。


现在先给大家呈现,10月份豪宅线未调整前的数据,到下个月我们将持续监测,届时我们再一起来看看又将发展何种变化。


1、成交样本当期报价变化


从近一年多的数据来看,实际成交的样本中,当期报价调跌的比例一直维持在约80%以上,报价调涨的比例不超过15%。


从10月份的数据来看,报价调涨占比14.1%,环比增长1.9%,同比增长5.8%;报价调跌占比79.6%,环比下滑2.5%,同比下滑7.5%;报价无变化占比6.4%,环比增长0.7%,同比增长1.7%;从数据显示可以看出,业主信心在不断回升。

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2、议价空间


近一年来,议价空间维持在一个相对稳定的点数。据Q房网数据研究中心监测,2019年10月深圳二手房成交样本议价空间为6.2%,环比增长0.2%,同比下滑1.0%。


当然,这只是一个均值,具体房源还需要具体分析。但是从中也可以看出,近期议价空间变化不大,基本趋向平稳。

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3、业主成交周期


从图中可以看出,10月业主成交周期为121天,从业主放盘到成交仍需超过四个月的时间,环比下滑15%,同比增长24%,成交速度相较前几个月都有所加快。


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今年11.11对普通住房标准进行了调整,规定同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下的住房为“普通住房”,这一政策的颁布让市场上曾经的豪宅变成了“伪豪宅”,这部分的住房成交将会节省大量的税费,我们预计年末成交速度仍会有所加快。


备注:图表三中显示的是当月成交样本对应的业主成交周期,所选取的样本仅包括当月成交房源,计算公式为当月房源成交时间-挂牌时间。


4、目标客户成交周期


从图中的数据来看,年后客户成交周期相对稳定,这一数据反应了客户的决策速度,10月的成交周期为20天,环比下滑12%,同比下滑32%,相对于业主卖房的周期而言,客户买房的成交周期更为快速, 但是这只是一个均值,不排除有个别客户的决策花费几个月乃至更长时间去看房选房。


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备注:目标客户成交周期所选取的样本同样仅包括当月成交房源,计算公式为当月房源成交时间-成交客户首次带看房时间。


5、面积结构:新增放盘VS成交


10月份分面积结构来看,60-90㎡房源占比最大,其中新增放盘占53%,环比下滑4%,同比增长4%;成交占48%,环比下滑16%,同比增长167%;


其次是90-144㎡,其中新增放盘占24%,环比增长3%,同比增长1%;成交占20%,环比下滑38%,同比增长41%;


小于60㎡的房源市场上并不多,新增放盘占比11%,成交占比28%;


从数据上来看,90㎡以下成交占比76%,反映了目前市场上对于面积段产品的侧重点仍是小户型受欢迎。大户型放盘变化不大,但是成交比例有所下降。

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6、户型结构:新增放盘VS成交


10月份分户型结构来看,最受欢迎的是2-3房,这两者成交比重达66%。其中3房新增放盘占比43%,环比增长7%,同比增长0.1%,成交占比36%,环比下滑19%,同比增长185%;2房新增放盘占比20%,环比下滑14%,同比增长10%,成交占比30%,环比下滑21%,同比增长190%。


从数据来看1-3房流通性会更强,目前市场上3房的户型存量较多,选择性更强,相对而言,1房可选择的空间并不是很大。


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7、单价结构:新增放盘VS成交


10月份单价结构来看,成交单价在4-6万是较多的,占比41%,目前市场上成交单价小于4万的占比达19%,但是这一单价在市场上的新增放盘量占比仅为11%,市场上的房源较少。


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8、总价结构:新增放盘VS成交


10月份分总价结构来看,400-500万的新增楼盘最多,占比21%;500-600万,占比15%;从成交来看,500万以下的房子是成交的主力,占比达69%,其中300-400万占比24%,200-300万占比20%。


相比上个月,小于200万的新增放盘下滑最大,环比下滑35%,其次是300-400万环比下滑13%。从目前的情况看,仍然是低总价易上车的物业更受追捧。


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以上便是本期的Q房数说。房产交易这些数据只是参考之一,从长期来看,还需要关注人口、经济发展及政策变化哦。


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