如果现阶段要买二手房，该以怎样的价格与业主谈价呢？

业主要卖房，怎么了解目前挂牌周期及成交周期呢？

购房者想要买房投资兼自住，该买多大的，户型是怎样的，才能最好交易呢？

房价永远都是大家最关心的话题，如何应用数据去了解二手房的实际情况，是双方博弈的重要工具。

特别是上周深圳调整了普通住宅的标准，根据Q房网数据研究中心监测过去一年的数据发现，超过50%原本属于“豪宅”的成交房源中有90%是被误伤的“伪豪宅”，这一政策的颁发直接激发了二手市场的活跃程度。

现在先给大家呈现，10月份豪宅线未调整前的数据，到下个月我们将持续监测，届时我们再一起来看看又将发展何种变化。

1、成交样本当期报价变化

从近一年多的数据来看，实际成交的样本中，当期报价调跌的比例一直维持在约80%以上，报价调涨的比例不超过15%。

从10月份的数据来看，报价调涨占比14.1%，环比增长1.9%，同比增长5.8%；报价调跌占比79.6%，环比下滑2.5%，同比下滑7.5%；报价无变化占比6.4%，环比增长0.7%，同比增长1.7%；从数据显示可以看出，业主信心在不断回升。

2、议价空间

近一年来，议价空间维持在一个相对稳定的点数。据Q房网数据研究中心监测，2019年10月深圳二手房成交样本议价空间为6.2%，环比增长0.2%，同比下滑1.0%。

当然，这只是一个均值，具体房源还需要具体分析。但是从中也可以看出，近期议价空间变化不大，基本趋向平稳。

3、业主成交周期

从图中可以看出，10月业主成交周期为121天，从业主放盘到成交仍需超过四个月的时间，环比下滑15%，同比增长24%，成交速度相较前几个月都有所加快。

今年11.11对普通住房标准进行了调整，规定同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下的住房为“普通住房”，这一政策的颁布让市场上曾经的豪宅变成了“伪豪宅”，这部分的住房成交将会节省大量的税费，我们预计年末成交速度仍会有所加快。

备注：图表三中显示的是当月成交样本对应的业主成交周期，所选取的样本仅包括当月成交房源，计算公式为当月房源成交时间-挂牌时间。

4、目标客户成交周期

从图中的数据来看，年后客户成交周期相对稳定，这一数据反应了客户的决策速度，10月的成交周期为20天，环比下滑12%，同比下滑32%，相对于业主卖房的周期而言，客户买房的成交周期更为快速， 但是这只是一个均值，不排除有个别客户的决策花费几个月乃至更长时间去看房选房。

备注：目标客户成交周期所选取的样本同样仅包括当月成交房源，计算公式为当月房源成交时间-成交客户首次带看房时间。

5、面积结构：新增放盘VS成交

10月份分面积结构来看，60-90㎡房源占比最大，其中新增放盘占53%，环比下滑4%，同比增长4%；成交占48%，环比下滑16%，同比增长167%；

其次是90-144㎡，其中新增放盘占24%，环比增长3%，同比增长1%；成交占20%，环比下滑38%，同比增长41%；

小于60㎡的房源市场上并不多，新增放盘占比11%，成交占比28%；

从数据上来看，90㎡以下成交占比76%，反映了目前市场上对于面积段产品的侧重点仍是小户型受欢迎。大户型放盘变化不大，但是成交比例有所下降。

6、户型结构：新增放盘VS成交

10月份分户型结构来看，最受欢迎的是2-3房，这两者成交比重达66%。其中3房新增放盘占比43%，环比增长7%，同比增长0.1%，成交占比36%，环比下滑19%，同比增长185%；2房新增放盘占比20%，环比下滑14%，同比增长10%，成交占比30%，环比下滑21%，同比增长190%。

从数据来看1-3房流通性会更强，目前市场上3房的户型存量较多，选择性更强，相对而言，1房可选择的空间并不是很大。

7、单价结构：新增放盘VS成交

10月份单价结构来看，成交单价在4-6万是较多的，占比41%，目前市场上成交单价小于4万的占比达19%，但是这一单价在市场上的新增放盘量占比仅为11%，市场上的房源较少。

8、总价结构：新增放盘VS成交

10月份分总价结构来看，400-500万的新增楼盘最多，占比21%；500-600万，占比15%；从成交来看，500万以下的房子是成交的主力，占比达69%，其中300-400万占比24%，200-300万占比20%。

相比上个月，小于200万的新增放盘下滑最大，环比下滑35%，其次是300-400万环比下滑13%。从目前的情况看，仍然是低总价易上车的物业更受追捧。

以上便是本期的Q房数说。房产交易这些数据只是参考之一，从长期来看，还需要关注人口、经济发展及政策变化哦。