双11双12!要不要清一下购“房”车?

双11当天,还没来得及在清空购物车的战斗中抽离,深圳一则重磅新闻就炸开整个楼市,2015年延续至今的豪宅标准,终于放开了!二手房交易税费这次真真真真的调整了!


今年年初的时候就有传出过深圳2019年可能调整豪宅线的消息,但是至今,豪宅线一直没有官方发文真正将调整实锤。


直到今天,官方发文称:“对普通住房标准进行了调整,规定同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下的住房为“普通住房”,本次调整主要是取消了之前的普通住房价格标准。这是在坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位下,落实国家减税降费精神,充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措。”


发文内容还指出,“我市目前适用的普通住房标准于2015年9月公布实施。随着房地产市场形势的变化,该普通住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。目前,市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税,这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。近两年来,政府有关部门收到很多群众的反映,要求调整普通住房标准,保障刚需购房。经过充分研究,我市对普通住房标准进行调整,将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策,降低刚需购房成本,满足合理住房需求。”


“需要特别强调说明的是,此次调整普通住房标准,并不影响我市房地产调控政策。深圳市仍然严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策,“稳地价、稳房价、稳预期”工作仍在有条不紊推进中。”


“此外,房地产发展长效机制工作也在加快推进,未来深圳将通过住房制度深化改革,大力发展住房租赁市场,综合运用土地、金融、税收、立法等手段,持续完善房地产调控措施,继续遏制投机炒作行为,促进我市房地产市场平稳健康发展。”

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2015年9月执行至今的豪宅线标准是怎样的?


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符合条件的房子,如何减税?


我们先来看看目前二手房交易涉及的主要税种:

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总体来说,主要体现是旧标准是豪宅而新标准非豪宅的税额变化,普遍而言,减免幅度由大到小分别为:2-5年房源>满五唯一房源>不到2年房源


下面,我们就以拿证满4年,建筑面积分别为90㎡和140㎡的两个标准为例, 为大家大致算出各区域在标准变化后对应的缴税变化。

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注释:默认首次购房,契税标准1%;个税按核定计税方式


为了让大家更清楚,小Q 将表中的一个例子拿出来说下:以深圳南山的建筑面积90㎡(拿证已满4年,卖方家庭唯一)为例, 2019年11月过户价为729万,2015年11月原始登记价为365万,因为此前南山豪宅总价的标准是高于490万以上的房子,所以这套房子在交易时,按照以前的标准,增值税及附加税=(729-365)/1.05X5.3%=18.37万。按调整后的标准,低于144㎡,只要满2年,增值税减免18.37万,当然个税和契税的计算涉及到增值税,也会有所变化,如表中所示,整个税费加起来可以节省21.57万

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注释:默认首次购房,契税标准1%;个税按核定计税方式


再以深圳福田的建筑面积140㎡(拿证已满4年,卖方家庭唯一)为例, 2019年11月过户价为1002万,2015年11月原始登记价为524万,因为此前福田豪宅总价的标准是高于470万以上的房子,所以这套房子在交易时,按照以前的标准,增值税及附加税=(1002-470)/1.05X5.3%=24.14万。按调整后的标准,整个税费加起来可以节省28.46万。


曾经,多少“伪豪宅”?


据Q房网数据研究中心统计,在前豪宅标准下,2019年我司二手住宅成交中,全市超过豪宅线的套数占比达53%,也就意味着一半的成交需要“豪宅税”;豪宅线调整后,这53%中有91%的住宅免交增值税,可见很多的“伪豪宅”是被误伤的。

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最后

这一举措,是否会让刚需直接受益?还是业主会调价?或是价格会大涨?


目前市场上不同的声音颇多,Q房网认为:


1、 有望刺激并带动二手房的成交量;

2、 直接利好被豪宅挡在门外的换房客,可节省高额税费支出;

3、 价格是否会被带动目前市场反应尚不明,但不排除业主闻风而动,最后成交结果需看买卖双方博弈结果;

4、 业主盲目乐观不一定是好事,毕竟调控的标准尚未改变,况且此次调整重点针对的是曾经被“误伤”的“伪豪宅”产品,盲目大幅调价说不定会适得其反,尤其是没在调整范围内的房源;

5、 是否会大涨?我们认为不会, “房住不炒”调控思路不变;

针对此次变化,市场会发生什么样的改变,我们会持续跟踪市场反应,以观后效。


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