双11当天,还没来得及在清空购物车的战斗中抽离,深圳一则重磅新闻就炸开整个楼市,2015年延续至今的豪宅标准,终于放开了!二手房交易税费这次真真真真的调整了!

今年年初的时候就有传出过深圳2019年可能调整豪宅线的消息，但是至今，豪宅线一直没有官方发文真正将调整实锤。

直到今天，官方发文称：“对普通住房标准进行了调整，规定同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下的住房为“普通住房”，本次调整主要是取消了之前的普通住房价格标准。这是在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，落实国家减税降费精神，充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措。”

发文内容还指出，“我市目前适用的普通住房标准于2015年9月公布实施。随着房地产市场形势的变化，该普通住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。目前，市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税，这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。近两年来，政府有关部门收到很多群众的反映，要求调整普通住房标准，保障刚需购房。经过充分研究，我市对普通住房标准进行调整，将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策，降低刚需购房成本，满足合理住房需求。”

“需要特别强调说明的是，此次调整普通住房标准，并不影响我市房地产调控政策。深圳市仍然严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策，“稳地价、稳房价、稳预期”工作仍在有条不紊推进中。”

“此外，房地产发展长效机制工作也在加快推进，未来深圳将通过住房制度深化改革，大力发展住房租赁市场，综合运用土地、金融、税收、立法等手段，持续完善房地产调控措施，继续遏制投机炒作行为，促进我市房地产市场平稳健康发展。”

2015年9月执行至今的豪宅线标准是怎样的？

符合条件的房子，如何减税?

我们先来看看目前二手房交易涉及的主要税种：

总体来说，主要体现是旧标准是豪宅而新标准非豪宅的税额变化，普遍而言，减免幅度由大到小分别为：2-5年房源>满五唯一房源>不到2年房源

下面，我们就以拿证满4年，建筑面积分别为90㎡和140㎡的两个标准为例， 为大家大致算出各区域在标准变化后对应的缴税变化。

注释：默认首次购房，契税标准1%；个税按核定计税方式

为了让大家更清楚，小Q 将表中的一个例子拿出来说下：以深圳南山的建筑面积90㎡（拿证已满4年，卖方家庭唯一）为例， 2019年11月过户价为729万，2015年11月原始登记价为365万，因为此前南山豪宅总价的标准是高于490万以上的房子，所以这套房子在交易时，按照以前的标准，增值税及附加税=（729-365）/1.05X5.3%=18.37万。按调整后的标准，低于144㎡，只要满2年，增值税减免18.37万，当然个税和契税的计算涉及到增值税，也会有所变化，如表中所示，整个税费加起来可以节省21.57万。

注释：默认首次购房，契税标准1%；个税按核定计税方式

再以深圳福田的建筑面积140㎡（拿证已满4年，卖方家庭唯一）为例， 2019年11月过户价为1002万，2015年11月原始登记价为524万，因为此前福田豪宅总价的标准是高于470万以上的房子，所以这套房子在交易时，按照以前的标准，增值税及附加税=（1002-470）/1.05X5.3%=24.14万。按调整后的标准，整个税费加起来可以节省28.46万。

曾经，多少“伪豪宅”？

据Q房网数据研究中心统计，在前豪宅标准下，2019年我司二手住宅成交中，全市超过豪宅线的套数占比达53%，也就意味着一半的成交需要“豪宅税”；豪宅线调整后，这53%中有91%的住宅免交增值税，可见很多的“伪豪宅”是被误伤的。

最后

这一举措，是否会让刚需直接受益？还是业主会调价？或是价格会大涨？

目前市场上不同的声音颇多，Q房网认为：

1、 有望刺激并带动二手房的成交量；

2、 直接利好被豪宅挡在门外的换房客，可节省高额税费支出；

3、 价格是否会被带动目前市场反应尚不明，但不排除业主闻风而动，最后成交结果需看买卖双方博弈结果；

4、 业主盲目乐观不一定是好事，毕竟调控的标准尚未改变，况且此次调整重点针对的是曾经被“误伤”的“伪豪宅”产品，盲目大幅调价说不定会适得其反，尤其是没在调整范围内的房源；

5、 是否会大涨？我们认为不会， “房住不炒”调控思路不变；

针对此次变化，市场会发生什么样的改变，我们会持续跟踪市场反应，以观后效。