6月13日，银保监主席郭树清在陆家嘴论坛上的发言引发了外界的关注，其中关于房地产的内容表述体现了高层对楼市的最新态度。下面来做一些梳理。

必须正视一些地方房地产金融化问题。近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。

根据央行的数据，2019年前5月，以房地产贷款为主的居民中长期贷款新增2.26万亿，居民户的新增总贷款为3万亿。也就是说，今年全国老百姓的所有新增贷款中，约75%或都用于买房。更让人意外的是，这个数字还是连续两年下滑后又出现回升的比重。2016年这个比例达到了近90%，当年老百姓的贷款基本都去买房了，进入2019年老百姓的买房热情又有所抬头。

而贷款买房，也需要老百姓至少要首付三成才可以。老百姓如果有了积蓄就去买房，把房子作为唯一的投资渠道，有可能导致银行总的存款资源紧张，银行可以用来贷款到其他行业的钱被房地产吞噬，引发实体经济失血。这种危局高层必须提前预判并做好防范。

当你买一套房子自己居住，意味着你每个月都有一笔等额的市场租金收入，同时有一笔等额的消费支出，也意味着你的住房生产出等额的增加值；如果你再买一套住房出租，同样有收入和产出；但是当你买了房子只用于投资或投机，并不出租，那就是一堆闲置的水泥、钢筋和砖头。

买了房就省了房租，或者买了房用于出租也赚到了一笔收入，这个是容易理解的。贷款都是有利息的，假设房贷利率是6%，现在买房如果不出租，那么房价必须每年涨8%才能保本，因为当你卖出的时候还有中介费和税费等等费用。这堆闲置的钢筋水泥和砖头，在房价跑不过买房成本的时候，每年面临的就是固定损失。

房地产市场具有很强的区域性特征，不同地区房价有涨有跌都很正常。但是，“房子是用来住的，不是用来炒的”。历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价，凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。

全国所有城市的房价统一上涨和下跌的时代已经过去了，前段时间黑龙江鹤岗的房价刷屏，让很多资源枯竭型城市又重新回到了公众视野，只不过这些城市的命运并不会因为成为了“网红城市”而出现逆转。

房地产肯定是经济的重要组成部分，至于经济是不是过度依赖房地产，我认为还是需要根据结果去评判。根据目前国内的情况，房地产投资对GDP增速的拉动是越来越差，目前基本消失了。

典型的2008-2009年，房地产开发投资完成额明显带动GDP下滑和反转，可以说当年就是靠房地产把中国经济带出了国际金融危机的泥潭，实现“V”型反转。所以，当年的房地产是投入就有效，依赖房地产是正确的选择。但近两年明显看到房地产已经无法带动GDP了，甚至在2018年开始还出现了房地产开发投资额上行却无法阻止GDP下行的情况。未来如果强行靠地产带动经济反弹，则无疑是损失其他行业的发展机会，对整个国家而言“事倍功半”。

所以，郭树清主席说的难以持续：一方面是房地产对国内经济的贡献度越来越低，另一方面是居民的贷款的债务水平已经很高了。至于过度依赖房地产的国家，当年的日本肯定是第一个想到的。而盲目的投资投机房地产，容易选错城市或者选错地段，导致跑输购房成本，最终发现很不划算。无论刚需还是投资，买房前都应该做好功课，多去实地考察了解。