国际金融股份有限公司（简称“中金公司”）微信公众平台“中金点睛”发布《住房空置率很高吗？》的报告。报告指出，的城镇住房并没有过剩，呈现总量基本合理，城区略显不足的态势。

　　城镇总量合理，城区不足

　　这份报告的估算结果显示，2017年末城镇住房总存量261亿平方米，共计2.7亿套（不含集体宿舍）。Q房网数据研究中心通过查询发现，中金公司的这份报告与国家统计局在去年公布的数据相差不大。国家统计局于2017年7月6日公布的数据显示，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米。而2016年全国城镇居民79298万人，计算出2016年城镇住房面积为290亿平方米。

　　对比两组数据发现，虽然统计局2016年的口径和中金2017年口径存在一年的时间差，同年数据误差将会再度放大，但同时，由于中金报告当中数据未含集体宿舍，所以数值低于统计局数值也在情理之中。另外，统计局报告的数据是根据调研抽样的计算而来，本身带有一定的误差，数据结果存在被放大的可能。

　　报告指出，家庭户（不含集体户）户均住房1.13套，其中城区仅1.07套。考虑到市场上需要一定比例的冗余住房为家庭换房找房提供选择，这一合理的冗余比例（或称自然空置率）一般至少不低于10%。因此，城镇范围户均住房套数基本合理，而城区仍略有不足。

　　房子越来越多，户均数却下降

　　其实，早在2014年6月，中金公司也发布过相关的报告。在彼时的那份名为《房产空置率过高不是真的》报告里指出： 2013年末，城镇住房总存量共计2.61亿套，户均住房1.14套，其中城区1.08套。

　　无论是住房存量总套数还是住房存量面积，在这几年都是持续增加的，毕竟国内的房地产市场这几年依然在快速发展。那么造成户均住房略有下降的原因只有一个——城镇化进程，大量人口进入城镇工作生活。

　　空置的房子也是越来越少

　　关于空置率的问题，国际上将住房空置率分为广义和狭义两种口径，广义空置率指只要该房屋无人居住即为空置，将装修中的和不宜居住的存量房全部视为空置；狭义空置率则将上述无法正常入住的房屋从广义空置中扣除，方法上更为科学合理。

　　上周的中金报告测算显示，2017年城区狭义空置率仅为9.7%，即使将镇区纳入考量，城镇总体空置率水平也仅12.1%。2013年末城镇住房狭义口径下的城镇空置率为12.6%，其中城区10.5%。

　　总量再多也是“被平均”，其实是结构化问题

　　我国一、二线城市等重点城市仍然处于人口流动大、住房存量不足的状态中。这种情况下，户均住房数也好，空置率也罢，其实都是“被平均”的统计结果而已。重点城市的大量流动人口还是选择租房居住，那么，除了继续盖楼新增住房供应，在如今房价高企的大背景下，保障流动人口的居住问题就成为了政府当下亟待解决的结构化问题。

　　人追求安稳，美国人平均一生要搬13次家，这在人看来是不可想象的。与西方人崇尚不断尝试新环境、新生活的理念不同，人更喜欢安稳平静的小日子。那么国内的宏观政策层面，包括保障性住房和“租购并举”等政策的加快落地就成为了重中之重。毕竟，降房价让广大老百姓都买得起自己的房子，从而实现户均住房的不“被平均”的理想已经是不可能实现了。