特别栏目：一线房探

　　Q房探·陈建

1、小学学区房和中学学区房哪个重要？

　　小学阶段孩子们更多的学习和成长来自于家庭，家庭赋予的成长大于在学校所学，在小学期间孩子的言行举止都模仿家长较多，孩子们在无忧无虑的和学校的小伙伴们快乐成长玩耍是小学阶段的主要任务，在深圳的小学校都能很好学习成长，小学阶段孩子接触到的未知领域家长和学习都很慎重，所以小学是孩子们开心成长期。

　　孩子到了中学正值青春发育期，叛逆心态开始产生，对于家长的忠言开始厌倦，对自己以前未知的事务有很大的了解欲望，这是的学习环境不仅需要家庭更需要学校好的教育环境，学习能够正确教导，在良好的教学环境下开始萌芽求知欲望，在学校老师的熏陶下开始崇拜优质学府、所以中学是一个孩子打下坚实基础的时候，选择一个好的教学环境可能帮其一生。

2、深圳有没有好的学区房推荐？

南山实验学校—麒麟中学部

麒麟花园学区房——在售二手房户型：40——47平米的一房一厅，78平米——两房两厅，93——112平米三房两厅

　　以上是麒麟花园在售主力户型，2017年3月份在售均价在75000——100000之间，小户型价格略高。

南山第二外国语学校

滨海之窗花园学区房

　　在售主力户型：82平米——两房两厅，93——103平米三房两厅，滨海之窗的在售户型2017年3月份的均价80000——95000之间。

3、给深圳家长朋友们购买学区房的建议？

　　1、购买之前考虑清楚只是使用学区，如果只考虑使用学区名额可以购买小户型，购买压力较小，负担较轻、量力而行！

　　2、购买学区房必须确认该房的学位是否已经使用，这是关键的关键

　　3、建议为孩子提前2——3年购买学区房，以免心急挑不到合适自己的

　　4、多一点了解，不要以为距离学校近就是学区房，可以预先确认

　　5、找专业的中介机构和专业的地产经纪人更省心

正文

　　2016年9月份，在深圳新政出台的前夕，我们对深圳的8大初中进行了系统的介绍，并且对比了各自范围内学区房的价格情况。如今，调控已经过去将近半年的时间，深圳房价的强势上涨也在政策高压作用下戛然而止，不少楼盘已经出现小幅度的下跌，那么，一向以强势著称的这些名校学区房，是否能够在这样不利的环境下脱颖而出呢？今天我们就来一探究竟。

　　首先我们先来回顾下这8大名校的大致情况，重点依然分析有学区房的4所学校。

　　一、八大名校名单

数据来源：Q房网数据研究中心整理

在2016年中考综合排行榜的八大名校中，百外、亚迪、北大附中属于民办学校，不存在学区的划分，而外国语学校面向具有深圳户籍且在罗湖和福田两区就读小学的应届毕业生，通过名额推荐和考试的方式择优录取，没有学区房名额。因此，我们重点分析其余的四所学校，分属于南山、福田和罗湖。

　　二、四大名校学区房单价梯度图

在上期专题梯度图的基础上进行跟进更新，发现多数楼盘价格梯度与上期一致，个别项目梯度提升，那么，背后的原因，大家都知道了。

　　三、深圳四大名校学区房价格变化图谱

　　我们特选取三个价格水平来和现价做对比，分别为2015年9月均价（房价已经上涨一轮之后）、2016年价格中位数（更直观反映年度均价水平）、2016年高位（与巅峰时期对比）。

　　可以看到，在去年10月份新政出台之后，即使是名校学区房，房子现价在数据层面也在去年高位的基础上出现了回落，但是，这个回落，一方面是由于成交样本导致的结构性波动，另一方面，去年的高位时期也确实出现了很多“异常”高位。另外，价格波动较大的多数集中在老小区或者成交量极少的小区（样本少自然价格波动更大）。相对来说，南山第二外国语学校学区房本身房源质量和片区优质，表现更好。

　　四、四大名校活跃学区房主力户型均价变化

　　由于整体楼盘均价夹杂了结构性波动，虽然我们很难做到完全同质对比，但起码同样户型的价格变化可以作为一个相对合理的参考。因此，我们特别选取了每个学校学区范围内成交活跃的楼盘来进行跟踪，且跟踪的是活跃楼盘的活跃户型在不同时期的价格变化，想必就非常直观了。

　　1、南山第二外国语学校

　　均为2001-2002左右的楼盘，加上本身位于后海核心地段，加上名校资源，价格从2014年新政出台之时的4-5万一路涨至9-10万。

　　2、深圳实验学校中学部

　　长城花园较老，为90年代的楼盘，其他两个为2000年之后的楼盘，深圳有名学位区，南天一花园和长城花园价格从2014年新政出台之时的4万一路涨至8万，而最新的楼盘金茂礼都则从5万左右翻至12万。

　　3、深圳中学初中部

　　愉天小区最老，阳光天地家园最新，但整体价格变化趋同，从2015年初4万左右涨至如今7-8万。

　　4、南山外国语学校（集团）高新中学

　　由于多数学区房成交量相对偏弱，难做单个户型长期对比，所以选择其中一个相对活跃的楼盘，主力户型价格从2015年初5-6万左右涨至如今9-10万。

　　总体来说，同一个户型，除极少数的价格震荡之外，基本是持续走高。当然，在如今的弱市之下，即使是学区房涨幅也同样收窄，但起码还是跑赢大势的。最后，在学区制没改变前，深圳学区房，尤其是名校学区房依然是稀缺中的稀缺！