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房屋出租期间可以买卖吗?有哪些需要注意的事项?
Q房网
2020-12-16 17:42

对于每一名购房者而言,怎样“演奏”好看房、选房、买房“三部曲”,是一堂人生必修课。在这一过程中,我们需要时刻警惕一些购房“注意事项”,避免它们成为三部曲中令人不快的“杂音”。


本期的置业攻略,小编就同大家一起分享购买附带租约房产时的注意事项,帮您规避掉一些不必要的风险。


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案例回顾:购买附带租约的房产


年1月业主A与客户B签订了房产买卖合同,合同中未注明附租约。


房产过户后,双方签署了交楼确认书,办理房屋交接时房内出现租客C拒绝搬出, 导致房产交易到期无法交房。


客户B起诉业主A延迟交房要求赔偿违约金,租客C起诉业主A侵害优先购买权,要求赔偿。


法律认定:买卖不破租赁


根据买卖不破租赁原则,租客C有权居住至租期届满。


业主A有交房义务,延迟交房构成违约应按合同给客户B赔偿违约金。


另外,租客C享有优先购买权,业主A未提前通知租客C损害了租客C 的优先利益,应予赔偿。


根据《民法典》第七百二十六条:

出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买权利。


结合本案中的情况,业主应当在转让房屋之前告知租客其转让条件,给予适当的时间让其考虑,然业主并未履行通知且直接与客户完成过户,这一行为侵害了租客的优先购买权,应当予以赔偿损失。


另本案中购房合同上面备注,业主应当先解除租赁合同再交付房屋给客户,虽双方有签订交楼确认书,但并未实际完成交付,所以业主应当与租客协助交楼给客户。


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附租约的房子是可以购买的,但是有以下几点注意事项:


1.买卖双方在签约前一定要就房屋重要事项写进合同或补充协议中(学位、车位、满五唯一、附租约、其他特殊事项);需警惕长期租约的房产(5-20年),因为长期租约会严重阻碍买方的居住和使用;


2.对于附租约的房产应该了解清楚租赁情况。获取真实租赁情况的方式有:要求业主提供租赁合同、当面询问租客租赁情况或者向物业公司或租赁管理所了解等方式。


3.租客优先购买权:同等条件下,租客享有优先购买权,业主须提前通知租客;买卖不破租赁:房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。


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