在二手房买卖过程中，二手房价格明显过低时需要房地产评估、买卖双方认为有必要时需要评估、进行房地产保险时需要房地产评估、申请抵押贷款时需要房地产评估、发生房地产纠纷时可能要进行评估，任何一种情况都有可能需要进行二手房评估。那么，二手房评估都从哪些方面进行？二手房评估又需要注意哪些因素？

　　一、二手房评估都从哪些方面进行？

　　房屋因素有：房龄以及新旧程度、户型、楼层、朝向。

　　环境因素有：物业管理、是否是独立小区、周边配套情况。

　　其实房屋折旧是房屋价格补偿的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。

　　房屋在长期的使用过程中，虽然原有的实物形态不变，但是由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐少见。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。

　　二、二手房估价方法：

　　购房者或出卖人想要对房屋进行评估可以通过以下五种方法解决二手房评估问题：

　　1、中介评估，常用二手房评估方法。

　　2、请专门的评估人员，比较精确的评估方法。

　　3、找有评估水平的熟人。对买卖双方来说，二手房评估是为了让自己心里有数，熟人评估比较靠谱。

　　4、平均估价法。平均估价法可以由本人评估，方法就是把近期、同类型甚至同楼层的房子的成交价格汇总，取平均值得到估价。

　　5、网络调查，买卖双方可以通过网络查询，收集目前房价状况估价。

　　三、二手房评估需要注意哪些因素

　　进行二手房价格评估，既要考虑市场供求关系，更要考虑相关因素的影响。具体来说需要注意以下几方面：

　　第一要素，区域地段。地段的好坏对二手房的影响很大，尤其是北京房屋的价格区域性比较明显。经济、交通相对比较发达的区域，房屋的需求量大，价格也就相对较高。

　　第二要素，房屋所处小区的自身配置和周边设施。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、居住规模、停车状况、绿化以及物业管理等，旧房都要大打折扣。此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中、小学都会对价格有较大的影响。房屋位置对房价的影响修正百分数一般为0至3%，小区环境对房价的影响，没有物业管理扣减5%；小区没有单独封闭，也减5%；属于重点中小学区域的房子要加15%。

　　第三要素，房屋的户型朝向以及成新度。以方庄区域一套75平方米的两居室为例，建筑年代为1995年，楼层为20/25，有小区和物业，朝向为南、双气、普通装修。折旧率：混合一等结构房屋的折扣期限是50年，年折旧率为2%，即10年×（－2%）＝－20%。楼层：房子所在的楼层不同，价格不一样：一层为－2%；二层为0；三四层为2%；五层为1%；顶层为－2%。高层：一层为－3%；二层为－2%；三层为－1%；四五层为0；六层及六层以上为1%；顶层为－3%；本套房屋应该是＋1%。朝向：朝向也会对价格产生一定的影响，东向为0；南向为＋2%；西向为－1%；北向－2%，因此这套房屋应该是－1%。重点中小学区：＋15%。以当地商品新房的房价约为6000元／平方米为标准，估算出该房产价格为：6000－6000×20%＋6000×1%＋6000×2%＝4980（元／平方米）。因此得出该房屋的成交单价应在4980元。

　　第四要素，房屋内部装修程度及其他。虽然房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响不太明显，但是对于房屋的出售速度有一定的积极影响。在如何对装修二手房进行价格评估过程中，主要考虑两个因素，首先，判断材料价格和人工费必须依据当前的价格，而不是装修时的价格；其次，按照市场惯例，装修折旧一般要按5年制计算，折旧方法按第一年10%、第二年20%的递进方法计算。一般超过5年的装修，其价格可以忽略不计。