从2017年7月开始，住建部等九部委联合印发文件，提出了培育机构化、规模化住房租赁企业，建设政府住房租赁交易服务平台，增加租赁住房有效供应，创新住房租赁管理和服务体制四项具体措施，彼时，住建部会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。这也使得2017年被称为租购并举元年。如今两年过去了，政府发展住房租赁市场的意图进一步加强。

真金白银支持住房租赁市场

住房和城乡建设部官网于7月18日公布了一份名单，进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围的城市：直辖市3个（北京、重庆、上海）、省会城市11个（长春、南京、杭州、合肥、福州、成都、济南、郑州、武汉、长沙、广州）、计划单列市2个（深圳、厦门） 。

从这16个城市的名单上看，与2年前的名单相比，剔除了佛山、肇庆两个三线城市，东北省会城市中的沈阳被长春替代，新加入三个常住人口过2000万的直辖市以及长沙、福州、济南三个省会城市。很明显，新名单中的16个城市人口规模更大，租赁需求更旺盛，租金水平也更高，稳定这些城市的租赁市场对稳定整个楼市的意义更大。毕竟像肇庆这类三线城市，虽然受到粤港澳大湾区的整体规划利好，但其与其他此次新增入围的三个省会城市相比，在经济规模和人口规模上明显都不是一个档次。

这次真金白银的财政支持，最初是在今年1月提出的。财政部、住建部在1月下发《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》，提出中央财政对确定的示范城市给予奖补资金支持，可用于多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁信息服务与监管平台等与住房租赁市场发展相关的支出，示范城市可以自主确定资金使用方案。试点示范期为三年。按照方案计算，上述16城市每年得到租赁支持资金为134亿！

笔者认为，从2018年一系列的长租公寓“爆雷”事件，到今年的几大房企在长租公寓业务板块作出调整，如：朗诗剥离长租公寓业务、远洋集团也拟剥离长租公寓业务、万科“万村计划”主动违约放弃部分已签约房源……种种行业的不利消息让中央看到了发展住房租赁市场的不易，于是有了真金白银的支持政策出台。

名单可以想见，未来也将会有地级城市入围示范城市，但其中最可能的依然还是城市群当中人口流入、经济发展动能较为充沛的城市，佛山虽然被剔除了这次入围名单，但佛山和东莞作为粤港澳大湾区地级市的代表，以及苏州和无锡作为长三角地级的代表都可能入围。

对于入围的城市，其发展租赁市场所需的资金更加有了保障，有利于当地租赁平台的进一步完善，并引导相关社会资本在未来更关注此类城市的租赁市场。在促进租赁市场的长远健康发展的同时，也有利于当地吸引大量年轻人才。

“商改租住”持续完善

7月16日，广州市规划和自然资源局联合广州市住房和城乡建设局发布《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》。

这份《意见》内容通俗的说，只要符合标准的广州写字楼、公寓等商业项目都可以改造后用于居住租赁用途了，但是这个物业的性质依然是商办而非住宅。而且，这次出台的《意见》规定的只有成栋，成片的商办类物业才能推行，而对于普通投资者手上零散的公寓并不适用。

事实上，两年前的2017年7月，广州市曾发布了相关政策，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，改建后的租赁住房，土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。也不得将改造后的租赁住房进行销售。

而上周发布的《意见》是在2年前政策基础上的补充，其目的有两个：一是加快培育和发展住房租赁市场，盘活大量商办房源，提高租赁住房的有效供给。二是强调“整体确权，性质不变”，继续防范部分违规改造、分割销售的可能，做出相关引导。有助于政府后续对于此类房源的获取、经营、退出等方面的监管，进而实现租赁市场的更好发展。

同为一线城市的上海在“商改租住”方面的动作更快！在6月，国企上海地产集团旗下租赁住房运营服务品牌“城方”宣布已经落地了上海首例商业办公产品转型为租赁住房的项目--“城方活力社区·城寓江月路店”，这也是闵行区存量资产盘活改造为租赁住房的重要样本。

深圳在2017年8月也跟随广州有“商改租住”的相关政策出台，但目前没有更新相关政策。而北京在这方面一直较为谨慎，直到2018年5月,北京市住建委等部门才发布《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》,其中提出将闲置的商场、写字楼、厂房或酒店等改建，但仅限用于租赁型职工集体宿舍，且应是独立成栋（幢）或可实行封闭管理、建筑面积达到500平方米以上的独立空间。

整体来看，大力发展住房租赁市场是房地产长效机制中的重要内容。但是单靠出让租赁用地建设租赁住房的办法耗时较长，2017年前后全国陆续出现的“只租不售”地块，到目前还没有真正可以用于租赁的房源。而利用闲置的非住宅类房源发展租赁市场相较之下就显得事半功倍了，只不过非住宅类房源的改造都是需要先期投入的，需要政府的专项资金支持并撬动社会资本。政府在其中需要引导并把好监督关，不能让去年毕业季的“抢房源”事件再度重演。