2015年9月30日,中国人民银行和银监会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,规定在不实施“限购”的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例降至25%。
 
 
商贷首付比例下调
 
 
一、下调首付比例的原因
 
1、楼市进入“下半场”,首套房商贷首付降至25%不会引起大规模投资投机研究结果显示,2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套,这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡,楼市开始进入下半场,未来楼市增量房增速将递减,房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲,就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。
 
当前楼市供求已基本平衡,楼市规模化时代已经过去,市场环境发生了明显的变化,未来买方市场的特征会越来越明显。此时,对于楼市“下半场”的楼市来讲,购房需求已经基本得到满足,市场需求增速没有那么快,甚至部分城市还出现下滑。在这样的市场背景下,尽管“救市”政策出了四轮,即使是首套房商贷的首付比例下调,也不会像2009年那样出现大量的投资投机需求入市,也很难起到促使市场规模化放量。而供地量偏大与库存量偏大的二线城市、大部分三四线城市上述特征会表现更加明显。因此,楼市进入“下半场”,首套房商贷首付下调不会引起市场大幅波动,也可以成为刺激首套自住需求入市的手段。
 
2、公积金贷款首套房的首付比例降至2成效果有限
 
今年年初以来,个别城市开始降低公积金购房的首付比例。比如针对首套房北京、广州、济南、南京等城市重申或进一步明确90平方米以下首套购房首付比例最低降至2成;为支持首套房、首改房等刚需住房需求,福建出台的《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》正式施行。福建省要求,对首次申请住房公积金贷款的职工,首付比例降低至20%。福建省要求,除购买别墅外,个人购买首套房、首改房(含一手房和二手房),不论其面积大小,均可享受首套房有关优惠政策。
 
但是,当前各个城市利用公积金刺激楼市需求的政策可持续性并不高,住房公积金政策的刺激的效果不会有预期那么高,各地公积金贷款余额迟早还会表现出“囊中羞涩”。尤其是在“惜贷”的市场背景下,当公积金贷款余额不足时,首套房公积金首付2成的政策很难实现,这样的直接结果就是,公积金贷款会重新收窄首套房贷优惠、上浮首付比例和房贷利率、房贷审批周期拉长,以缓解公积金贷款余额不足的问题。
 
二、非限购城市名单
 
值得注意的是,通知中明确确定“在不实施限购措施城市”实行商贷降低政策,那么非限购城市名单又有哪些呢?我们了解到,全国46个限购城市中,已有41个城市取消或放松限购。据统计,目前,全国仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市尚未取消限购