住宅共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。住宅共用设施设备public facilities住宅楼由多个所有人共同拥有时,其共用的房屋的设施设备。


住宅共用部位共用设施


一、 共用部位


开发商在销售完所有可销售面积后,就不享有对任何房屋以及建筑的所有权,整栋楼盘的所有权归全体业主共用。


国务院颁布的《物业管理条例》第二十七条明确规定,“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。”


服务于整幢楼宇的共用部位,不具有独立性。在开发商将所有可销售面积销售给业主之后,即将所有公共部位同时出售给全体业主,全体业主共同拥有这些房屋以及建筑。开发商不再享有对任何房屋及建筑的所有权,因此无权对公用部位进行处分。


建设部发布的《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》中规定:商品房按套或单元出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。因此,业主购买的商品房面积中已经包括了公用部位的面积,开发商无权对其进行处分。如果开发商擅自将共用部位转让给他人,就侵害了所有业主的权益。


小区的共用部位归全体业主所有,其处分必须经过全体业主的决议。即使开发商没有销售完所有房屋而享有对部分房屋的所有权,也不能擅自将小区的共用部位转让给他人。


二、 共用设施设备日常运行、维护服务


1 变配电系统


1.1 高压电气设备至少每二年进行一次安全测试,变压器每年进行一次安全测试,留存高压电气测试合格报告;

1.2 低压配电设备每年至少一次全面停电检修;

1.3 按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁,并做好记录;

1.4 高低压配电柜运行正常、操作灵活,仪表显示准确;

1.5 变压器运行正常,通风降温设备可靠,温度显示准确;1.6 直流操作系统运行正常,蓄电池组充、放电量符合工作要求,至少每年进行一次充、放电试验;

1.7 功率因数自动补偿运行正常,功率因数不低于0.9,电容器容量符合工作要求,无鼓包、漏液现象;

1.8 制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施,明确停、送审批权限,停、送电按规定提前通知顾客;

1.9 制定配电室人员出入管理制度,配电室实行封闭管理,无鼠洞,配备符合要求的灭火器材;

1.10 高压防护用具、验电器按规定每半年检定一次,计量器具、检测仪表按规定周期送计检局检定。


2 应急供电系统


2.1 每周检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器是否符合要求,水路、油路有无渗漏;

2.2 制定发电机组管理规程,常备不低于4小时运行所需的油料,配置符合要求的灭火器材;

2.3 每月启动发电机组试机30分钟,释放柴油滤清器中的水或沉积物,检查皮带松紧程度;

2.4 每运行250小时或两年更换发机组机油、机油滤清器、柴油滤清器、冷却液;

2.5 发电机组手动及自动联机正常,保护功能完善,发生停电时保证30分钟内向重点设备、区域供电;2.6 应急照明柜工作正常,蓄电池放电工作时间不低于90分钟,蓄电池无漏液、腐蚀现象;

2.7 定期对应急照明柜进行检查、维护、清洁,每月进行一次切换试验,每年进行一次蓄电池组充、放电试验;

2.8 制定双电源切换操作程序,做好备用电源切换准备,发生停电时30分钟内恢复供电。


3 给排水系统


3.1 每天检查一次生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门,定期检查公共卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀,集水坑、污水坑、室内外排水沟渠(井)。设备运行正常,压力符合要求,仪表指示准确,无跑、冒、滴、漏现象;

3.2 生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养;集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠(井)定期疏通清掏;排水畅通无堵塞;

3.3 生活水箱(池)检修口封闭、加锁,通气口需设隔离网,环境卫生,无污染物;

3.4 雨、污水分离,不得混排,污水排放达到DB51/190-93《四川省水污染物排放标准》;

3.5 制定水质管理制度,供水管理符合《城市供水水质管理规定》、《生活饮用水卫生监督管理办法》;3.6 二次供水需办理《二次供水卫生许可证》、供水管理人员持《健康证》上岗;

3.7 二次供水水箱(池)每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒,并抽取水样送成都市疾控中心检验,取得水质检测合格报告;

3.8 制定停水、爆管等应急处理程序,计划停水按规定提前通知顾客;

3.9 计量器具、压力仪表按规定周期送计检局校验;

3.10 未经水行政主管部门许可,不得擅自采取地下水或直接从江河取水。


4 空调系统


4.1 设备工作正常、安全装置有效;

4.2 定期巡查设备运行状态并记录运行参数;

4.3 每月检查空调主机,测试运行控制和安全控制功能,分析运行数据;

4.4 定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备,每年至少清洗、维护保养冷却塔一次;

4.5 定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体,每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养;

4.6 定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加(除)湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养;

4.7 定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查,紧固螺栓、测试绝缘,保证系统的用电安全;

4.8 管道、阀门无锈蚀,保温层完好无破损,无跑、冒、滴、漏现象;每二年至少除锈漆刷漆一次;

4.9 定期对空调循环水进行水质处理和水质分析,保证系统水质符合标准要求;

4.10 根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定,保证空气质量符合标准要求;

4.11 压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验;

4.12 按国家相关要求严格控制温度范围,夏季室内温度22-26℃,冬季室内温度18-22℃,定期对空调系统设施设备进行能耗(水、电、煤气、燃油等)统计和分析,做好节能工作。

4.13 在每个供冷期或供热期交替运行之前,或系统停机一段时间后又重新投入运行时,必须对系统所有设施设备(如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等)进行严格细致的检查、清洗、测试和调整,确定正常后方能投入运行。


5 锅炉系统


5.1 蒸汽锅炉

每年由专业检测机构对锅炉设备进行一次安全检测,并对锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。除定期送检外,还应做好以下日常维护:


——每年对锅炉及附属设备进行一次全面二级保养;按规定更换油(气)喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添加树脂、设备管道补漆;对除氧器、冷凝水箱检进行修清洗;对锅筒内部进行检查并除垢;——每半年对蒸汽压力表进行一次校验;对炉膛清灰;——每季度对锅炉及附属设备进行一次一级保养;对防爆门及泄爆装置进行安检;清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰;对机械设备更换或添加润滑油;超压、超温保护试验,安全阀自动排气一次;——每月对油气管路过滤器进行一次清洗,对安全连锁装置安全性能实验一次;——检测水质的硬度,应不大于3毫克/升;

——锅炉安全附件及仪表齐全,动作可靠;

——在额定的流量范围内,输出蒸汽压力在允许范围之内;——汽、水管道完好,阀件及仪表齐备,无跑、冒、滴、漏;——蒸汽减压站输出压力波动在20%之内。各种证书齐备,操作人员持证上岗。


5.2 热水锅炉

——定期对温控仪进行检测;

——附属设备的维护保养可参照“蒸汽锅炉”的相应条款实施。


6 电梯、自动扶梯


6.1 电梯运行平稳、乘座舒适、平层准确,轿厢照明、内外呼梯按钮完好,楼层显示正常,轿厢内整洁无污染;

6.2 根据温度情况开启轿厢风扇;

6.3 警铃或其它救助设备功能完备,称重装置可靠,安全装置有效无缺损,电梯运行无异常;6.4 自动扶梯运行平稳舒适,安全防护装置齐全有效;

6.5 应由A级专业资质的电梯、自动扶梯维修保养单位进行维护保养,经技术监督局检测并获得《安全检验合格证》,在有效期内运行;6.7设专职人员对电梯维护保养进行监督,对电梯运行进行管理,并按技术要求做好日常运行巡检及记录;

6.8 至少保障一台电梯24小时运行;

6.9 电梯发生一般性故障,专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修;发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理专职人员应及时应急处理,专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修;

6.10 电梯机房实行封闭管理,机房内温度不超过设备安全运行环境温度,配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全,并挂于显眼方便处。


7 消防系统


7.1 当被检测探测器响应参数达到预定值时,探测器应输出火警信号,同时启动探测器的确认灯;

7.2 操作启动部件,手动火灾报警按钮应能输出火灾报警信号,报警按钮应当有动作显示;7.3 火灾时应能将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态,并控制在选定的楼层内;

7.4 报警功能:能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号,发出声光信号;

7.5 故障报警:当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时,应当正确指示出故障部位;

7.6 火警优先功能:显示预报警和故障信号时,如有火灾报警信号输入,应当立即显示火灾报警信号;显示故障信号时,如有预报警信号输入,应当显示预报警信号;

7.7 电源转换功能:主电源切断时,备用电源应当能自动投入运行;当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态;

7.8火灾确认后,发出控制信号,强制电梯全部停于首层,并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作,其功能、信号均应当正常;7.9 火灾确认后,应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动,接受其反馈信号并显示其状态;

7.10 火灾确认后,发出控制信号,将着火层防烟风阀、排烟阀打开,接受其反馈信号并显示其状态;

7.11 确认火灾后,控制室应能控制有关部位的防火卷帘门按规定程序下降,接受其反馈信号并显示其状态;

7.12 火灾确认后,应当释放所有门禁装置,保证疏散门的畅通;7.13 消防对讲电话应语音清楚无干扰;

7.14 自动喷淋系统有水流动时,其水流指示器应显示、压力开关应动作、水力警铃应发出报警铃声;

7.15 安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持90分钟以上的照明时间;

7.16 消防水带每半年检查一次,应无破损、发黑、发霉现象;

7.17 联动控制台工作正常、显示正确,系统误报率不超过3%;

7.18 消防泵每月启动一次,每年保养一次;

7.19 消火栓每月检查一次,保持消火栓箱内配件完好,阀杆每年加注润滑油并放水检查一次;7.20 控测器至少每三年进行一次清洗除尘;

7.21 消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆;

7.22 保证消防用水的基本储备,确保火灾险情时的应急灭火用水;

7.23 消防系统由具有合格专业资质的消防维保公司对其进行维护保养;

7.24 工作人员经消防培训考试合格,持证上岗;

7.25 消防主机除检修时间外,必需处于开机运行状态;

7.26 发生一般性故障,专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修;发生重大故障时,物业管理专职人员应及时采取相应措施应急处理,专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修;7.27 监督专业消防维保公司做好消防设备月、季、年度测试工作,按时段和设备数量比例,抽查、检测系统设备,全年覆盖所有系统设备;

7.28 配合专业消防公司制定消防设备年度保养计划,并监督完成情况;

7.29 制定消防应急预案,每年进行一次消防火灾演练。


8 安全防范系统


8.1 系统设置时间、日期准确,摄像机编号有逻辑性;

8.2矩阵工作正常,线路整齐,分组同步切换标识清楚;

8.3传输线路应有良好的接地,并对干扰信号进行屏蔽,同轴电缆两端“地电压”应一致;

8.4 录像机工作正常,显示准确、整洁;

8.5 录入资料应保持7天以上,并应有时间、日期及摄像机编号,有特殊要求的参照相关规定;8.6 摄像机安装牢固,位置正确,工作正常、整洁,室外摄像机应注意防水、防尘、密封及散热,并应满足室外最低照度要求;

8.7 画面分割器工作正常、整洁;

8.8 监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁;

8.9 多媒体图形工作站应直观显示各监控点位置,对报警应及时响应;

8.10 红外双鉴探测器、玻璃破碎探测器、周界报警装置应安装牢固,灵敏可靠,及时反馈报警信息;

8.11 每季度对UPS电源进行一次完全代载放电,并充电检测;

8.12 维修保养工作由专职人员进行,非受权专业人员不得擅自更改安防设置及对主机开盖检测箱内元件;

8.13 设立监控资料调用、查阅权限,调用、查阅需经受权;

8.14 制定应急处理程序,出现重大安全隐患时应采取必要补救措施;

8.15 每年由物业公司组织相关专业人员对安全防范系统进行一次全面检查,对安全防范方面存在的漏洞、隐患等情况进行限期整改。


9 楼控系统


9.1 服务器及UPS工作正常、通讯正常;

9.2 工作站工作正常、通讯正常、整洁;

9.3 传感器工作正常,灵敏度适应,通讯正常;

9.4 执行调节器工作正常,状态及反馈信息准确;

9.5 直接数字控制器工作正常,输出信号正确,通讯正常、整洁、线路整齐;

9.6 末端设备工作正常,线路无损,安装牢固;

9.7 执行计算机权限管理规定,不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘;

9.8 制定应急处理程序,定期对计算机系统数据进行备份;

9.9 每年对仪器仪表、传感器进行校对;

9.10 建立机房管理制度,控制室机房实行封闭管理,无老鼠进入缝隙,配备符合要求的灭火器材。


10 网络通讯


10.1 通信处理机、交换和调制解调机数据通讯工作正常、整洁、线路整齐;

10.2 维护终端工作正常、整洁;

10.3 工作电源及UPS工作正常,设备整洁,显示仪表无损;

10.4 配线架排线整齐,标识完好,数据齐全;

10.5 光纤配架排线整齐,标识完好,数据齐全;

10.6 插座模块安装完好,线路畅通,表面整洁;

10.7 建立授权机制、访问控制、加密与解密相关管理制度;

10.8 专人监控关键设备:文件服务器、数据库服务器、打印服务器、交换机等;

10.9 病毒预防:从管理、技术和法律等方面着手,预防病毒侵入;

10.10 实时对服务器数据进行文件备份;

10.11计算机工程师应用相关软件定期对Web Server,Datebase Server,Mail/FTP等Server进行观测,发现故障及时记录,并通知相关部门维修。


11 门禁系统


11.1 服务器及UPS工作正常、通讯正常;

11.2 工作站工作正常、通讯正常、整洁;

11.3 读卡器指示灯完好、工作正常;

11.4 电子门锁工作正常;

11.5 门磁开关工作正常,灵活有效;

11.6 建立系统权限管理规定,不得随意更改系统设置;

11.7 作好门禁系统的安全保密工作,不得泄露有关信息;

11.8 每半年对门磁开关、读卡器、电子门锁及蓄电池进行检测。


12 有线及卫星电视


12.1 卫星天线安装牢固,外观整洁;

12.2 放大器、解码器、混合器、邻频调制器等设备工作正常、整洁;

12.3 光纤收发机、放大器、分配器工作正常,线路衰减小;12.4 传输线路正常,图像清晰;

12.5 每半年检测一次干线及各分支器的输出电平。


13 广播与背景音乐系统


13.1 节目源设备工作正常;

13.2 信号放大及处理设备工作正常、整洁,音量及音响调控效果完好;

13.3 扬声器等末端设备工作正常、整洁,音质保持清晰;

13.4 背景音乐与消防报警系统的连接切换工作正常;13.5 每季度检测传输电压;

13.6 每半年进行一次全面检查与调试。


14 数字会议系统


14.1 多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常;

14.2 视频、音频、网络线路传输正常、无干扰;

14.3 每半年进行一次全面检查与调试。


15 停车场管理系统


15.1 服务器及UPS工作正常、通讯正常;

15.2 工作站工作正常、通讯正常、整洁;

15.3 出入口机工作正常,通讯正常;

15.4 区域及车场车位计数显示器工作正常、整洁,数据准确;

15.5 图像识别系统工作正常,摄像机工作正常,车辆及车牌号清晰,信息相对应及时存入、读出数据库;

15.6 电动道闸工作正常、整洁,反应灵敏;

15.7 车辆检测器工作正常;

15.8 执行计算机权限管理规定,不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘;

15.9 每月对车位进行一次系统数据和现场实际情况的校对,并及时调整区域及车场车位显示器数据,核对收费数据;

15.10 定期备份系统软件及数据。


16 公共照明系统


16.1 制定公共照明节能管理制度,照度符合GB50034-2004《建筑照明设计标准》;

16.2 每天一次巡检大堂、电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明,有效亮灯率98%以上,如有缺损及时更换;

16.3 每周一次巡检公共照明电源柜,如有问题及时处理,保证设备正常运行和安全用电。


17 避雷系统


17.1 每年雨季前由成都市防雷中心对建筑避雷系统进行检测,留存检测合格报告,同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测;

17.2 保持避雷系统完整性,不得擅自拆除、迁改避雷设施;

17.3 每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查,有问题及时解决;

17.4 每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查,每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查,保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好;

17.5 成都地区写字楼建筑物(无特殊计设要求情况下)接地电阻标准:


3类建筑接地电阻:≤10Ω

2类建筑接地电阻:≤4Ω

计算机房接地电阻:≤4Ω。


18 高空作业设备


18.1 设备需经有资质的检测机构检验合格,保持安全装置完好并在有效期内安全运行;

18.2 设备操作人员应严格遵守安全规定,严格执行安全操作规程,严禁超载;

18.3 设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态的确认;

18.4 吊篮运行平稳,无倾斜;

18.5 设备各仪表指示准确,各类开关动作灵活;通讯设备正常;

18.6 在运行中,不得随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置;

18.7 设备使用完毕后,需切断电源,锁好操纵装置,并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设备运行进行管理、记录;

18.8 应定期对设备系统进行检查及保养,对提升系统进行全面测试。清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。


19 测量计量装置


19.1 测量、计量装置按规定周期送计检局校验,确保准确性和有效性;

19.2 电能表、煤气表、水表等计量装置按规定周期抄写数据,计算能源消耗量,建立数据档[1]案并分析控制;

19.3 测量装置按规定周期巡查、记录数据,为设备正常运行提供证据资料;

19.4 建立测量、计量装置台帐和检定校验记录表。


20 标识系统


20.1 办公区域、公共区域及仓储库区内应设指示性标识(包括引导标志和功能标识,如:电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号、商务中心、问询处、卫生间、有毒有害废弃物存放点标识等);

20.2 办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警示性标识;

20.3 应在主要道路及停车场设置交通标识,主要路口设路标;

20.4 配置并在适当时使用“维修进行中”、“小心地滑”等临时性服务状态标识;

20.5 标识的图形符号应符合GB/T 10001.1《标志用公共信息图形符号第1部分:通用符号》标准的要求。消防与安全标识应符合GB2894《安全标志》、GB 13495《消防安全标志》的要求。各类标识的格式应统一,悬挂(摆放)应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改,文字规范。


三、 小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁

建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定,“共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”


共用部位与共用设施的产权应归全体业主共有:


第一,法规条例规定

根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》的有关规定,“土地使用权转移的,该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”,也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时,位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者(即全体业主)。


第二,从商品房的成本构成来说

国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定,商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。此外,国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定:“在新建住宅区内,由新建住宅单位投资建设的室外配电设施,其投资又摊入建房成本的,室外配电设施产权属于居民共有”。


第三,从公共配套设施的使用权角度来看

住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分,没有住宅,也就谈不上公共配套设施,它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》:所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务;除另有规定外,任何一方不得多占、独占;开发商向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权,以及同住宅同时建造的公共配套设施。所以,公共配套设施同住宅一样,其产权所有人为小区全体业主。


第四,从小区公共配套设施的管理机构来讲

根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神,住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权人或使用人的代表机构———业主委员会来负责具体管理。公共配套设施的产权属于全体业主;业主委员会代表业主行使处置权,由业主委员会选择物业管理公司委托其行使管理权。