建筑物区分所有权是我国物权法专章规定的不动产所有权一种形态。所谓建筑物区分所有权,指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
 
一、建筑物区分所有权的内容
 
根据《物权法》规定,业主的建筑物区分所有权,包括了三个方面的基本内容:
 
一是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用,实现居住或者经营的目的;也可以依法出租、出借,获取收益和增进与他人感情;还可以用来抵押贷款或出售给他人。
 
二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下,对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分,对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利;对建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。
 
三是对共有部分享有共同管理的权利,即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体。在这三个方面的权利中,专有部分的所有权占主导地位,是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。如果业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让。高层建筑物
 
业主享有建筑物区分所有权的同时,也必须履行相应的义务。如行使专有部分所有权时,不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益,像装修房子时不能破坏建筑物的整体结构;在住宅里面不得存放易燃易爆等危险物品;对公共部分行使共有权时,要遵守法律的规定和业主委员会的约定;认缴建筑物共有部分的维护资金等。
 
二、建筑物区分所有权的种类
 
关于建筑物区分所有权之种类,依各国实务和立法,计有以下三种:
 
1.纵割式建筑物区分所有权。它是指在纵割式区分所有建筑物上所成立的区分所有权。纵割式区分所有建筑物是指将一般连栋式和双并式等分间所有的建筑物纵切为数户的建筑物。这种形态之区分所有建筑物,各区分所有人之间的共用部分极为单纯,除共同壁、梁、柱外,屋顶、楼梯、外廊都是分开的,外围壁、梁、柱外,屋顶、楼梯、走廊都是分开的,外围壁、基地等均以境界壁为界,分属于各专有部分。因此,纵割式区分所有建筑物与一般独门独院的单独所有的建筑物,几乎没有什么区别,其纵割式区分所有权与一般单独所有权亦无多大的区别,其区分所有权特有的问题比较少,所以这种类型的区分所有权不是研究建筑物区分所有权的重点。
 
2.横割式建筑物区分所有权。它是指在横割式区分所有建筑物上所成立的区分所有权。横割式区分所有建筑物是指上下横切分层所有的建筑物。例如将一栋四层楼的建筑物,上下横切为四层,分别为甲、乙、丙、丁四人所有。这种形态的区分所有建筑物,其区分所有人间的共有部分,除共同壁、梁、柱外,尚有共同的屋顶、楼梯、走廊、外围壁、基地等,其横割式建筑物区分所有权完全不同于一般的所有权,是研究建筑物区分所有权的重点之一。
 
3.混合式建筑物区分所有权。它是指在纵横分割式区分所有建筑物上所成立的区分所有权。纵横分割区分所有建筑物是指上下横切,左右纵割分套(单元)所有的建筑物。例如将一栋四层楼的建筑物上下切为四层后,再于以左右纵割为一套套的套房,我国称为单元。这是区分所有建筑物最常见的形态,即现代公寓大厦之区分形态。这种形式的区分所有建筑物的共同部分与横割式区分所有建筑物相同,在其上成立的混合建筑区分所有权的重点之一。
 
三、划分建筑物区分所有权的意义
 
1.它能够反映建筑物区分所有权的实质。在纵横分割式区分所有权中,区分所有人之间的共有关系极为单纯,而横割式和纵横分割式区分所有权中区分所有人之间的共有关系十分复杂。因而,它能够反映建筑物区分所有权实质上指横割式和纵横分割式建筑物区分所有建筑物区分所有权。纵割建筑物区分所有权,除共同壁、梁、柱外,与一般所有权无异。因此,有的学者把其排除在建筑物区分所有权以外。
 
2.它对处理共有部分和共同关系具有实际意义。在纵割式建筑物区分所有权下,共有部分按一定标准划分中以分属于各个所有人,他们之间并无密切的共同关系,不发生管理团体的成员权问题。而在横割式和纵横分割式建筑物区分所有权下,基于维持区分所有权的需要,对建筑物的共有部分不得分割,各个区分所有人对共有部分享有持分共有权;并且基于对建筑物的管理、维护和修缮,他们之间发生管理团体的成员权问题。
 
3.对立法和法律适用之意义。由于建筑物区分所有权具有纵割式、横割式及混合式区分所有权三种类型,而后两者是建筑物区分所有权之核心和重点。因而它直接影响到区分所有权的立法与法律适用。纵观各国现行立法,有的对三种类型的区分所有权进行统一立法,如法国现行《住宅分层所有权法》和日本现行《建筑物区分所有权法》;有的仅对横割型和混合型区分所有权进行立法,如现行《德国住宅所有权法》。但是,从现代各国有关建筑物区分所有权立法的最新发展趋势来看,横割式和混合式区分所有权仍将是立法和法律适用之重点,也是我国立法、司法和学说理论的重点所在。