中体奥林匹克花园管理集团吴振绵


吴振绵先生履历


公司职务


1994年2月 中华全国体育基金会副秘书长、秘书长 


1998年3月至今 中体产业集团股份有限公司副董事长、总裁


中体奥林匹克花园管理集团董事长 


2004年11月 中国奥林匹克花园房地产联盟主席 


2005年3月至今 中体竞赛集团总裁 


社会职务


中国篮球协会副主席 


中国武术协会副主席 


中国羽毛球协会副主席 


所获荣誉


2003年度中国住交会“十大风云人物”


2004年度中国住交会中国房地产名人堂 


吴振绵语录


老百姓买房要买品牌买健康 


创新就是成功融合,嫁接。创新是有机整合 


90平方米的房子会降价 


人人有房住和人人有住房是不同的


 

以下是吴振绵先生接受记者采访的文章


“作为一个篮球运动员,我深知团队凝聚力对输赢所起到的关键作用。‘中奥房联’就是要为合作伙伴助攻,打好比赛,所以我们的战术就是:‘传出好球,让伙伴得分!”


“厚道”是一种境界。


佛家将善心予以众生是厚道;儒家以忠义对世人是厚道。达到凡夫俗子不可企及的境界,在充斥商业味道的浮躁社会里坦诚相见、古道热肠也不失为一种厚道。难怪贺岁片《手机》里那个白天教授、晚上野兽的费墨,在片中絮絮叨叨说了不少话,人们记住的却只有朴素的5字:“做人要厚道”。


只是身处名利纷攘中,这若西西伯利亚空气般冷峭而又新鲜的厚道,每每成为褒贬难辨的中性辞藻。


“他们说我‘厚道’就是说我憨厚、诚实,但智商低,有点傻气?”中体产业集团的掌门人——吴振绵欣然接受“老吴是个厚道人”的赞誉同时,喜欢自嘲地留点疑义。


“金属”气息浓郁的房地产圈子里,“厚道人”是稀罕物。谁不知道地产圈是个名利场?其“名与利”的色调不用渲染便已浓烈,更何况它的底色就未必单纯。


奉行“憨厚哲学”的沃尔玛创始人山姆·华顿能成为非常成功的商人,并不意味着厚道人从商是件易事。俗语“无商不奸”,故很多商人都爱在“商”的前加点修饰,如:“儒商”、“红顶商人”以示区别于普通商人。


可身材魁伟曾为篮球国手的吴振绵心里没那么多的弯儿,即使身体状态欠佳面对记者,也会依旧粗门大嗓地说着直截了当的话:“我是商人,但我不是奸商。”一副典型的东北人性格:坦率,直白、实在。分析一下,吴开朗豁达的性格或许与他的故乡东北幅员辽阔、山高林深、处在草原文化和农业文化交替区的地理位置有关。


吴说话的方式或许也能表现出一些“厚道”来。他很用力气说着东北话,以舌根部发声,没有半点偷懒。这与沪方言只用舌尖部发声的省力,形成鲜明的对比。


 可就是这个厚道人统帅的奥林匹克花园正在以惊人的速度扩张,从1999年到现在,短短6年时间,覆盖16个省、4个直辖市,共计37个项目,其中已启动30个,花开全国的速度令人瞠目结舌。


想当年,吴以一个老体育工作者的身份,与打排球出身的魏纪中和踢足球出身的王俊生提出挖掘奥林匹克隐性资源,亮出“运动就在家门口”的牌子,进到知名度高、美誉度不高的地产圈子,并打算成立中体奥林匹克花园品牌公司的时候,自信心便受到了挑战。


“房地产太复杂了。”某成功地产商劝阻道。“那为什么你还做?”吴有点不服气。“有风险,毕竟需要经验!”“你一开始就有这么多经验?难道经验不是一点点积累起来的?”吴拿出运动员不服输劲头的反问让对方有点尴尬。那人知道吴铁了心要做的事情,是拦不住的,便不再多语。


后来的事情大家都知道了:刚入行的吴振绵凡是参加行内的会议,一登台,就先声明“我是学生,是学习来了。”“我是外行,我是来学习(做商人)的。”自曝其丑的吴不但没遭到取笑,反因谦恭的态度落得“谦虚厚道”的名声。做学生岂有不掏学费的?门外汉的吴振绵也难例外。譬如合作。吴振绵坦言,最初的合作愿望都是很美好的,但结局却都没有预想的那么好。先是与广东金业结为秦晋之好。可惜好景不长便因发展问题产生严重分歧而分道扬镳。


“当我和郭总(郭梓文)成为两个集团的决策者进行合作时,两利益集团因对于利益判断、追求的出发点不同,在发展过程中而产生意见分歧是情理之中的事情。”记者还记得闹分家时,吴一脸的深沉。“但是,这不影响我们私下做朋友。”沉吟半晌后吴又做了补充发言。


吴由竞技场上的运动员,先进入政府部门工作,再到商人,一程艰辛。旁观者可从奥林匹克花园与金业分家后,吴的反思中追溯其蜕变的痛苦。“经历了与金业分家的事情后,我反思自己只注重社会效益,而对经济效益认识不够,这是不符合商业规则的,为此也在不断地修正自己。”坐在记者对面的吴振绵脸上没有笑容。鉴于这次教训,吴表示:“我们选择长期战略合作伙伴时更加慎重,充分考虑到了合作伙伴经济效益和长远发展问题。”


“作为一个篮球运动员,我深知团队凝聚力对输赢所起到的关键作用。‘中奥房联’就是要为合作伙伴助攻,打好比赛,所以我们的战术就是:‘传出好球,让伙伴得分!’”中国奥林匹克花园房地产联盟成立之初吴对记者说“在合作过程中我没有做过一件损害合作伙伴的事,我喜欢把事情都摆在桌面上。”


两年过去了,试水航行的品牌战略联盟“航母”队伍不断壮大,只是这种松散的联盟方式,并没有达到当初吴构想的理想状态。原本设想的与战略伙伴低成本采购平台,即:与厂商直接签定战略合作协议,享受最低价格;提供战略合作伙伴产品目录,并提供新产品信息服务,在各奥林匹克花园内部公示其他项目采购价格和条件,以通过规模的集中采购来降低大幅开发成本,杜绝防止腐败产生。这些构想最终因联盟伙伴各自利益的牵扯,只落实到书面阶段,没有具体推广开来。


此外,中奥房联2005年的一项重要工作:研究和试点奥林匹克花园标准化产品,即建立搭建设计平台也没能如期实现。“商场如战场的商圈里,只有永恒的利益,没有永恒的友情”,这个商业法则被吴振绵深切地认识到了。“企业是以赢利为目的的,既然分久必合、合久必分符合市场规律,那也就没什么大惊小怪的了”,经历种种,吴振绵变得有点宠辱不惊了。


 “我敢说在合作过程中我没有做过一件损害合作伙伴的事,我是东北人,直脾气,喜欢把事情都摆在桌面上。”吴依旧粗门大嗓地说着自己的行事方式,但记者却看不到言辞的激烈与刻意。“尽管合作没有预想的那么成功,但中体‘传出好球,让伙伴得分’的合作信条并没有变。”


“为什么中体的高层领导班子很和谐?”他看着记者,在问号的后面,略微停顿了一下。这是个无须记者回复的自答题。记者静默地等待他给出的答案。


“我和大魏(魏纪中)、王俊生都是运动员出身,而且都是团体项目,所以很讲究团队的合作精神,我们也希望把这种精神能在商业合作中发扬光大”。吴振绵说到这,扭动了一下脖子,他颈椎不太好,现在几乎不参加体育运动了“您今年57(岁),想过退休吗?”记者的提问,让吴愣了一下,他好像从未思考过这个迟早要面对的问题,“我没想过退休!”他回答得很简短。


?超短的结论,往往容易让人生出无限的联想,甚或因歧异而衍生出太多的纷争。而作为国企负责人常用“找补”来杜绝口水战的发生。多年的采访经验告诉记者,结论后面必要有一大段的论据作为补充。


 “我说不退休,不是说不从这个位置退下来,而是说不会回家呆着。我是个老体育工作者,浑身浸透了体育精神。”不出所料,吴立刻做出了相应的补充。


 “我在国外,看到了品牌的价值。一个路易威登包能卖一两万。全世界的品牌都往中国跑,而我们国家的品牌产品是什么呢?为什么中国自己就没有走向世界的品牌呢?”


“这是我一直思考的问题。中体就是要挖掘奥林匹克的隐性资源,打造一个能走向世界的品牌。”一贯以谦虚著称的吴振绵豪语连连。


 “我相信在不久的将来,奥林匹克花园会有很大发展。”记者发现吴有些话讲得很有“分寸”,很懂得在坦荡中保护自己。这与他在房地产圈子的“学生”身份很相符,与他当运动员不服输、争第一的身份也很相称。比如这句赤裸却未现张狂,直白而又隐藏锋芒的“不久的将来”“会有很大发展”。


“不久是多久?”记者希望他把话说透。“不久就是时间不长。”一脸憨态的吴狡黠地笑着。“不长是多长?”“就是没几年。”吴的狡黠继续荡漾在脸上。“能具体点吗”记者穷追不舍。将两手放在办公桌上的吴,又扭动了一下脖子,坐进椅子里的身体也稍向前欠了一下,看样子仿佛要发布很重要的消息:“多则7、8年,少则3、5年”。


在地产流年不利的2005,如吴这般发布范围较小、数字较具体的预期,确实不多见了。毕竟今非昔比,几年前豪气冲天的开发商,在新政的“洗礼下”一下内敛了不少。


 其实,面对2005新政,奥林匹克花园受到的影响也显而易见:在销售速度方面,仅以上海奥林匹克花园为例,在3月开盘时推出50多套房屋,认购人却达到400多,最后不得不摇号进行分配。4月26日推出100套房屋的时候,正是房地产新政真正开始显效后,认购人数便降到70多人,实际缴款的仅有40多人,销售速度明显下降。影响归影响,在这个时候,吴振绵能出语如此豪迈,底气何在?这才是人们关心的。


“‘奥林匹克’是由中国奥委会特许授权的。奥林匹克品牌的权威性、惟一性和排他性决定了以品牌为核心的竞争力,这是其他房地产商无法比拟的优势。”吴亮出了底牌。


不论吴振绵的身份是运动员还是商人,他的一生注定要和体育捆绑在一起。奥林匹克花园以运动和健康为特色,倡导“科学运动,健康生活”的理念兼具了他的双重身份。


从以往奥林匹克花园开发模式看,避开了大路走两厢的战略,并非2005年才开始调整。


对于一个步入房地产业不久的体育公司,除了吴上述所说追求低密度、高空气质量的原因外,更重要还是为了回避激烈的市场竞争。而到二线城市去开疆辟地也确实是个明智之举。


另一优势也是吴信心的来源:中国奥林匹克联盟在城市运营中起到了重要作用,这也是其他的“运动服”抄袭不来的。据了解中国有1/3省辖市在搞城市运营。将土地的一级开发,体育场馆建设、百姓健身、体育竞赛、商业等打包放入一个城市中,受到当地政府的欢迎。


此外,奥林匹克花园形成品牌最主要是有两个翅膀的带动,一个是健身,一个是竞赛。“我是个商人,没有利的事情我不干。”房地产属于资金密集型的行业。资金短缺方面的问题,对于有金字招牌的奥林匹克花园集团同样存在。2005年,接到国务院办公厅发到各单位的“老八条”时,中体决策层开始感觉到中央这次政策会比较严厉,应采取一些措施来应对。


“我们意识到资金将成为首要的问题,比如调控前银行答应的一些贷款可能不会兑这种局面下,奥林匹克花园首先从上海做起,停止了奉贤、嘉定等项目。今年中体预计投资的已签七个项目合同,削减了三个。现在看来,当时的举措非常及时,如果当初这几个项目都投入,我们的现金流会很紧张。所以采取必要的措施确保企业的健康发展,在现在看来还是很有必要和成效的。今年还可以保证原来10个楼盘的发展速度。


吴在诉说宏观调控带来的种种不利的同时,也没忘了辨证地谈论一番其带来的好处:“由于这几年发展速度过快,我们对自己的发展速度比较担心,每年以十个楼盘的速度发展,无论是管理还是其他的方面都出现了一些矛盾。企业的快速发展掩盖了企业管理中的不足,宏观调控下,我们利用这个时间,放慢发展速度,反而有时间和精力调整自己,将原先没有做好的事做好:固本修内,加大管理力度。”


标杆企业——美国排名第一的房地产开发企业——普尔蒂公司原首席执行长官约翰·艾斯·盖勒革来华讲课时写过的一个公式。


记者与吴谈话中提到约翰强调“企业的竞争其实就是人才竞争”的观点,吴振绵表示记者提醒了他,2006年他将把人才的选拔和培养放在第一位。


记性不太差的人应该都还记得,以外行身份进入房地产圈的吴振绵,刚跨进门槛时求贤若渴的“名言”:“借别人的智慧发展自己。”想当初中体用百万年薪的重金将万科的名将郭钧挖来,可郭在上任8个月后就抽身而去了。


说起那段事情吴曾对记者坦陈:“郭钧因为个人的定位原因而离开,对于我的用人观念是个很大的触动。我深切地感到了用人存在的风险,也反省自己原来观念上的偏差。”


“我们原来的人才主要通过招聘和猎头两个渠道来获得。对招聘来的人不大了解,只能通过面试和简历来判断,其实,人才的判断本身就存在着很大风险。如果招聘来10位经理,有1/3的人因个人定位原因而对企业和产品的忠诚度不够;再有1/3的人能力不强;最终只招到了1/3的人才,那就是件很惨的事情了。”吴感慨道。


忙碌中的吴振绵无暇哀之,而鉴之则早体现在他的行动纲领上:打造自己的子弟兵队伍。


奥林匹克花园管理集团在2004年加大人才储备和培养的力度,在设计、营销、财务等几个方面招聘和内部选拔了一批人才,并通过培训和在项目实际锻炼中提升了现有团队的业务水平,同时向各项目公司派出多名骨干,希望立争在两到三年内建立一支忠于职守,精于专业,勤于工作的职业经理人队伍,形成奥林匹克花园的核心管理团队。


“我是个商人,没有利的事情我不干。”吴振绵在与记者交谈中不断地重复这句毫无遮拦的话。看来,吴振绵不仅要做个商人,而且要做个彻底的商人。不管怎样,他不会忘记在“我是商人”的后面加上一句“但我不是奸商”作为补充。




热门小区:庐山大厦  泰华君逸世家 宏丰大厦  绿景花园  龙岭山庄 紫薇花园  华盛领寓  翠沁阁   中国茶宫茗香苑  云霄楼 理想新城