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一、卖房宁愿违约也不卖房怎么办？ 卖方违约分两种情况，一种是是拒绝继续履行合同，但未将房屋另售他人，这种情况下卖方往往以家人反对或采取不去银行解押的方式来阻挠合同的履行；另一种情况是卖方直接将房屋另售给出价更高的买家，并办理了过户手续。 这两种情况，买方均可向卖方主张违约责任，其损失构成主要包括：双倍定金或者违约金（注意：定金违约金不可并用，只能选择其一，往往取价高者）、买方已经支付的中介费、房屋的差价损失。
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现在购房合同一般都是固定的模板，纠纷相对来说少一些，更多纠纷出现在补充协议中，补充协议是对合同中未涉及到的条款的补充，签补充协议时一不小心可能就掉坑里了。 1、约定房产证办理时间 一般购房合同中都会规定有交接房屋的具体时间，但对于房产证办理的时间却没有明确的规定，为了防止房产证不能及时办理，所在补充协议中可以规定房产证办理的时间。如果因为开发商的原因导致房屋产权证无法办理，应该要求开发商承担相应的责任。 2、贷款办不下来的责任 现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。如果出现这种情况，购房者应该约定如果个人原因贷款办不成购房者可以变更付款方式或者要求退房。
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现在大部分城市已经可以直接网上备案了，备案流程仅供参考，各城市可能存在差异 1、进入本地房产局官网 2、网上签约 3、预售资金监管 4、合同备案(24小时自动备案) 注意事项： 1、买卖双方须本人(夫妻双方、共有人)亲自到场办理，如本人无法到场办理：(1)本人在外地的，人员所在地公证处出具《委托公证书》，委托受托人办理，不可委托该房产购买人。(2)本人在西宁市市区，因重病等特殊原因无法前来办理的，请到备案科申请上门服务业务，本中心将在每周五安排工作人员前往办理。2、单位房产交易提交身份证资料包括事业单位法人证书、营业执照、法定代表人身份证、受托人身份证，单位委托书、公司章程、决议等。3、无相应行为能力的人的房屋，由其监护人代为申请，并提供证明监护人身份材料(户口簿、出生证明、监护公证书、监护指定、裁决书等)，同时提供经公证过的为无相应行为能力人利益的书面保证。
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二手房买卖中最重要的环节之一就是签订购房合同，不用多少大家也应该知道合同的重要性，合同上都要写那些内容呢？怎么写才能规避风险呢？ 1、验明并写明中介公司的真实性和法律资格 通过中介公司购买二手房，要先同中介公司签订房产经纪合同，待产权交易即将形成时，再同原房主签订房产买卖合同。签订房产经纪合同前，一定要验明中介公司的真实性和合法性。要验明原房主对中介方的授权委托书，以确认中介方是原房主的合法代理人，避免遭遇欺诈。 2、要核实并写明签约主体 买卖双方在签订二手房买卖合同前，首先确认签约主体的真实性，主要是核实卖方主体资格的真实性。 3、交易税费承担 理论上由房主承担的税费有：营业税、个人所得税，商业性质房源还有印花税(双方各交一半)和土地增值税;由买房人承担的税费有：契税、商业性质房源还有印花税(双方各交一半)。另外，在房屋过户时还要交手续费、交易管理费等费用。
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二手房税费有哪些 1、契税 以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税，具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。 2、增值税 征收税率为5%。个人出售购买2年以上(含2年)的普通住房的，免征增值税;不足2年转手交易的，销售时按其取得售房全额征收营业税，非住宅统一征收全额增值税。(以契证或完税证明的标注购置时间为准) 3、个税 个税的征收方式为： 应纳个人所得税=计税价格*1%(或差额20%) 个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房1%或差额20%，非普通住房或非住宅类房产为2%或差额的20%。
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无论是新房还是二手房，当房屋买卖或者赠与过户的时候需要缴纳一定比例的契税。目前的契税税率为房产交易价格的3%。但存在减免情况，无论是新房和二手房都按照以下几点规定执行： (1)非北上广深地区 1、购买首套房：若房屋面积≤90㎡，契税税率为1%;若房屋面积>90㎡，契税税率为1.5%。 2、购买二套房：若房屋面积≤90㎡，契税税率为1%;若房屋面积>90㎡，契税税率为2%。 3、购买三套或以上套数住房、非住宅：不论房屋面积大小，契税税率为3%，无减免情况。 (2)北上广深地区 ①北京、深圳 首套：90平以下1%;90-140平1.5%;140平以上3% 二套：所有面积都是3% 非普通住宅、商业：3% ②上海、广州 首套：90平以下1%;90以上1.5% 二套：所有面积都是3% 非普通住宅、商业：3%
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1、新房 购买新房税费相对二手房要少，新房主要需要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要税费。其中契税占主要比例，契税跟房计税面积、购房者房产数量，房产性质相关。 2、二手房 二手房由于拿房产证时间的长短不同，税费也不一样。买卖二手房应缴的税费有：契税、印花税、交易手续费、增值税、个人所得税、土地房屋变更登记费及工本费等。各地政策会有一定的差别，并且房产证时间的长短不同，税费也不一样。 (1)房产证未满2年的房子：主要是契税、增值税、个税、贷款担保费、中介费等主要税费。 (2)房产证满2年的房子：主要是契税、个税、贷款担保费、中介费等主要税费。(3)满五唯一的房子：主要是契税、贷款担保费、中介费等主要税费。
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为什么二手房首付更高 这是因为二手房是以成交价购房，以评估价贷款，所以实际的首付比规定的首付比例要高。在买二手房的时候，一定要区分二手房的成交价和评估价。 1、什么是成交价? 成交价就是指买卖双方商定后的实际买卖价格，比如，一套房子卖房人报价102万，买房人通过各种方式砍掉2万，后以100万的总价成交了。这100万就是房屋实际的成交价格，102万是房主的报价。 2、什么是评估价? 买二手房向银行申请商业贷款时，银行出于安全考虑，会对二手房进行评估。银行会结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、房龄、其它特征因素等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。 3、成交价与评估价和首付有什么关系? 二手房的贷款额度，与评估价的高低有关。如果二手房首付比例为30%，则可贷款额度为评估价的70%。评估价越高，能够从银行贷款到的钱就越多。
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一、合理使用公积金 尽可能的用公积金，很多地方支持公积金交首付，辛苦攒下来的钱，这时可派上用场。 一般可以这么操作，先交一部分首付，签订购房合同，凭购房合同到公积金管理中心提取公积金，提取的部分可以支付首付 二、抵押旧房子或旧房还新房 购房者本身有房，为了改善居住条件，完全可卖掉原来的住房。但对于原本没房的人来说，这条略过。 抵押旧房子获得贷款来付首付是一种比较常见的方式，你得有房子才行。这种方式能获得较大额度的贷款，但要同时背两个贷款，压力很大，而且抵押获得的贷款利率更高，贷款年限也会缩短。 三、将个人持有的有价证券变现 如果平日里购买了基金、股票、纸黄金等理财产品，此时不妨将这些有价证券变现抵首付。虽然匆忙变现可能会损失一部分收益，但在实在是借不到钱的情况下，这也不失为一种有效的办法。
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买房首付比例最低多少 1、首套房 个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。部分城市首套房首付可低至20%。 以家庭为单位，只要是首套房子(无房无贷款记录)，首付不能低于总房价的30%，例如要购买一套价值100万元的房子，那么你的首付款至少是100万*30%=30万元。 2、二套房 二套房首付各城市标准不一样，基本有以下几种方式 1、名下有房无贷款可以首付最低30%，如：中山 2、名下无房，有贷款记录首付最低50%，如：深圳 3、名下有一套房首付最低50%、60%、70% 买房首付怎么计算 新房贷款不需要评估，可以贷款的额度是一般按照成交价计算。购房者根据本地贷款政策进行准备即可。目前北京、上海首套房最低首付比例为35%;其它限购城市最低首付比例多为30%;对于一些不限购城市，最低首付比例多为20%～25%。
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购房合同备案流程 1、首先，商品房网上签约 从2006年开始，所有买卖合同统一网上签订，网签之前一般先进性草签，确定合同内容无误，并且没有异议之后，再进行网上签约。 2、相关部门审核后取备案号 商品房网上签订后，开发商进行合同备案，经相关部门审核后取得备案号。 3、打印出合同文本，买卖双方签字盖章，各持应拿的份数 合同签约完毕后，经房地产管理部门审核会返回一个06开始的9位数备案号，说明合同已经备案成功。 购房合同备案查询 大部分城市可以通过房产局官网进行备案查询，直接输入合同编号即可 如官网暂无此功能，需要合同编号和个人身份证明去房产局现场查询
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1、要使用规范的合同文本 一定要参照好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。此时还应该向开发商要“两书”，即：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 2、关于贷款不成的约定 不少人买房都是需要向银行贷款的，但不排除部分购房者会因为征信或者其他问题造成银行拒贷，所以购房者一定要买在购房合同中和开发商约定清楚，如果购房者因贷款被拒而导致无法买房，开发商要如数退还购房者所缴纳的定金和其他款项。如果购房合同中无约定，购房者个人不仅定金要不回来，可能还要承担违约责任。 3、期房要注意房屋面积的约定 购房合同中要填上总的建筑面积，还要有套内面积和公摊面积。关于房屋的面积误差，一般都是以±3%为标准的，面积缩小超过3%的部分，开发商要双倍补偿购房者，当然购房者也有权申请退房，面积变大超过3%，购房者只需补3%面积的房款即可。
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购房合同去哪下载 1、本地的房产局官网一般都会有合同的下载，可以直接到房产局官网下载查询，房产局的购房合同都是固定的合同，相对来说比较清晰和公平，不会偏向于哪一方。 2、如果是新房，合同一般有开发商提供，客户是不需要提供购房合同的。而如果是在同一个地区的话，那么购房合同是统一的，因为房管局一般会要求开发商使用统一格式、统一内容的购房合同。 购房合同一般包括哪些内容 1、通常来说，不同的地区购房的合同会有细微的差别，但是合同中必须包括以下的内容： （1）、甲方也就是卖方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房等; （2）、房价，约定多少钱平方，约定总价，还包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等; （3）、付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、若是付款逾期的话，需履行的违约责任等;
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1、找正规中介购房 二手房的交易比较复杂，因此小编建议大家尽量不要通过个人或者其他渠道购房，应选择正规的中介公司为您提供购房服务。因为正规中介相对来说会比较安全，对房屋状况比较了解，对整个购房流程以及需要注意的事项也是比较专业的，会给你提供相关的意见，一般正规的中介公司都是具备相关执照才可以进行代理售卖的。 2、产权审核 要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。 3、看房 (1)内部环境 内部环境需要排查物业管理服务，比如：小区环境卫生如何、小区大门安全保护情况如何等。
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1、早晚各看一次房，充分了解采光效果 早晚各看一次房，观察房屋的采光情况。由于夏季白天气温高，大部分的购房者往往将看房时间选在太阳下山后或傍晚时候，但此时房屋的采光情况很难判断，不能充分的了解房屋的采光效果。要想选购一套优质的房源，最好选择一个晴天，在早上9：00之前和太阳下山前各去看一次房屋。早上9：00前可以充分考察房屋的自然光采光情况，而傍晚看房则是考察房屋是否有西晒的好时机。 2、 看房要开窗，了解通风情况 房屋的通风情况也是众多购房者关心的一点，更是房屋需要考察的重点。大部分购房者多会选择南北通透型房屋，只要小区的容积率合理，把房间的窗户打开，都会有自然风吹进，保证了空气的畅通。 3、充分了解小区周边设施及环境 众多的购房者都会选择小区设施齐全，环境相对安静的房屋。所以小区的绿化是否覆盖面广，物业管理是否正规，小区的垃圾堆放点是否影响居住，都是购房者较为关心的问题。
