繁荣的背后是过去几轮“救市”政策不断刺激、不断透支楼市需求的结果,这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机。


二线楼市突然火爆 谁是幕后推手?


从今年开始,很多二线城市的购房者有了一种感觉,那就是楼市开始火爆起来。


住在武汉的李秀(化名)从今年初开始一直在着急买房,之前看的房子房价不断上涨,而自己的工资却没有水涨船高。“我在三环内购买了盛世江城这个楼盘,3月初买的时候价格为10200元/平方米,现在均价在10600元/平方米,我们的楼盘基本上属于温和上涨的,武汉二环内的核心地段涨得更是疯狂。”李秀告诉《第一财经日报》记者。


和李秀有着相同感受的购房者,不在少数。


成交井喷


15个典型二线城市数据显示,今年4月,5个二线城市新建商品住宅成交面积为1967万平方米,环比增长7.8%,同比增长88.3%。15个二线城市中,有10个出现了环比增长的态势。其中天津和南宁的成交环比增幅最大。此前几个月,全国市场热点二线城市为苏州,然后杭州和天津等市场变得更引人关注。而现在杭州市场稍有降温,天津市场则继续强劲。


“二线城市购房政策要比一线城市宽松,而且房屋均价也明显低于一线城市,所以购房者会积极认购、加速成交。这使得同比增长态势较为明显,目前成交规模创下了2010年以来的月度最高水平。”易居智库研究总监严跃进告诉记者。


《第一财经日报》记者多方采访了解到,今年开始,武汉、合肥、天津、南京、杭州、苏州这样的核心二线城市的楼市开始出现了不同程度的火爆。


李秀就见证了武汉的市场,其之前看了不少楼盘,最高的已经较年初涨价了5000元/平方米,作为一个即将做妈妈的人,她非常担忧,因此很快就选择了一个楼盘买下。


在苏州,也不断出现日光盘的情况,记者在一个投资客群里看到,这个群每天都在讨论苏州哪里的楼盘价格是多少,是否可以购买等话题。“我在2015年4月购买了一套住宅,当时的单价是1.4万元/平方米,而该楼盘最新一期的价格已经到了2.65万元/平方米,总的来说房价上涨我还是很开心的。”购房者何冰(化名)在电话里告诉记者。


谁是推手


由于受一线城市的高房价影响,已经开始有一线城市的购房者选择回归二线城市购房。例如,在朋友圈就有人表明自己卖掉深圳400多万元的小两居,回武汉买了4套房。一位成都建设银行的个贷客户经理向《第一财经日报》记者表示,今年开始大概有1/10的贷款客户都是在一线城市工作的购房者。“我们交流发现很多在一线城市无法购房的购房者都选择回家购房,他们大部分老家在四川,因此选择了在成都买房。”


不仅仅是购房者,由于一线城市高企的房价和土地价格,开发商也开始转战二线城市。


上海链家市场研究部监测数据显示:4月,全国300个城市土地市场共成交建筑用地面积4537万平方米,环比下降8.7%,但同比仍上升11.3%;出让金总计1416亿元,环比上升20.47%,在成交面积有所下降的情况下,土地出让金不降反升,也充分说明目前土地市场高溢价成交频繁。


值得注意的是,一线城市地块基本无成交,仅上海成交一幅动迁安置地块,土地成交量主要集中在二线城市。二线城市4月份成交经营性土地2422万平方米,环比上升10.7%,同比上升41.7%;土地出让金更是同比上升280.4%,环比上升38.4%,土地价格不断走高。


“合肥、厦门、南京、苏州四个城市表现最为出色,平均溢价率均超过100%。”上海链家市场研究总监陆骑麟告诉记者。


《第一财经日报》记者梳理发现,合肥4月共12幅土地出让,拍出的高溢价土地主要集中在瑶海区、肥西县,其中位于瑶海区新安江路以南的一幅居住用地,溢价率高达380.95%,苏州共出让土地29幅,13幅土地溢价率超过100%,其中位于高新区科技城武夷山路北的居住用地溢价率高达318.86%,仅次于合肥。南京共出让5幅土地,有2幅地块溢价率超过160%。”


以合肥市场为例,合肥从去年开始就出现了市场补涨,开发商拿地热情也非常高。融创、金隅、复星、葛洲坝这四家房企更是第一次进入合肥市场。


去年5月,复星地产旗下星泓资本拿下滨湖区BH2015-04号地块,正式进驻合肥。合肥星泓金融城发展有限公司总经理刘军表示,滨湖区平均成交价的复合增长率为293.66%,因此看好合肥市场。“考虑到二线城市的特点,我们将做一个产城融合样本,在这里提供一些就业创业机会,吸引人口,同时提供满足市民在居住、消费、休闲娱乐、健康、文化旅游等一站式需求的综合体。”刘军表示。


陆骑麟表示,二线城市土地热,高溢价频出主要是因为当前一线城市土地供应量骤减,其次也是由于热门的二线城市一手住宅,房价攀升,特别是南京、苏州等地的房价在今年攀升较快,开发商对该类型城市的市场预期较好。


也有业内人士表示担忧。同策咨询研究总监张宏伟认为,从市场面的表现来看,虽然上述热点城市楼市成交量和价格在今年前四个月表现出繁荣景象,“日光盘”和“地王”在上述热点城市也会频现,但是,这繁荣的背后是过去几轮“救市”政策不断刺激、不断透支楼市需求的结果,这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机。



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